北京愛琴海多次遭解約，主動止損還是被市場淘汰？

愛琴海集團在北京市場的商業布局似乎總是命運多舛。8月11日，北京商報記者看到愛琴海集團在世界之花已經貼出了終止合同的公告，這也是繼太陽宮愛琴海購物公園之后，愛琴海再次與物業方提前終止合同。

到底是主動止損、被業主拋棄還是被市場淘汰?有分析指出，疫情之下，購物中心競爭更為激烈，當運營效果達不到業主預期，必然會出現解約行為。所以，零售商業運營商要善于“搞事情”，助推項目的吸引力與不可復制性，保持購物中心的生命力。

多次遭解約

大興區的北京愛琴海購物公園還沒有正式營業，就落得一個提前解約的后果。北京商報記者走訪時看到，愛琴海集團旗下公司北京星琴商業管理有限公司貼出的消費者告知書顯示，因該項目物業的出租方北京金色凱盛投資有限公司與愛琴海合作終止，愛琴海集團不再參與該項目的經營管理工作。

這份解約來得多少有些“措手不及”。按照合約，愛琴海集團與北京金色凱盛投資有限公司是在2019年簽約，租期為20年，直到消費者告知書貼出，雙方也才合作了兩年時間。

愛琴海集團相關負責人表示，愛琴海集團與世界之花的開發商北京金色凱盛投資有限公司存在法律糾紛，所以選擇撤出世界之花項目，接下來會根據法律程序完成后續交接。

縱觀愛琴海集團在北京的布局，這并不是其首次提前解約。在2019年底，位于北三環太陽宮商圈的愛琴海購物公園也經歷了此番周折。彼時，北京太陽宮愛琴海購物公園發出的公告內容顯示，因業主方收回物業，租賃合同終止。于是，愛琴海購物公園于2020年2月29日終止營業。

IPG中國首席經濟學家柏文喜指出，業主方與運營商提前解約的事情需要就事論事，以上述具體案例來看，太陽宮項目與愛琴海解約是業主方更迭以及改變物業用途所致。而世界之花項目解約，大概率是因為輸出管理未達預期。

自上述兩大項目解約之后，愛琴海在北京市場上僅剩下通州北投愛琴海購物公園，還是2020年4月剛剛接手的商業項目，今年6月才正式開業。

輕資產弊端顯露

兩次閉店均由業主方終止合同，將項目改為其他用途。從另一角度可折射出輕資產運營的一大弊端。柏文喜解釋稱，從2012年開始，愛琴海發力輕資產運營，該方式可提高凈資產收益率并實現快速擴張，是商業管理公司的主要商業模式特征。

柏文喜進一步強調：“非自持、純輸出管理類輕資產運營項目，面臨最為明顯的弊端就是項目受制于業主。業主對承租方的干擾因素較多，導致項目穩定性較差，面臨隨時解約的可能性較大。”

“按照一般的商業邏輯，如果項目招商與運營達到預期效果，業主會為了降低運營成本，選擇‘卸磨殺驢’，寧愿付出違約金也要與運營商解約，把運營商清掉。”柏文喜指出，如果招商運營未達預期，則會臨陣換將，業主與運營商解約更是順理成章的事情了。

細數愛琴海集團在全國范圍內的商業項目，輕資產運營模式占絕大多數。愛琴海集團正在運營購物中心項目近30個，加上尚未開業的項目也達到了100個，覆蓋城市包括北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州等地。

對于愛琴海集團的運營能力，部分專家都給予一定的認可。有不愿具名的商業專家認為，“單純從通州項目來分析，愛琴海從2020年中接手該項目進行改造，即便在疫情影響和多項目并行的情況下，還是在短短一年實現了近100%招商率開業”。

需提升運營能力

認可中也有質疑聲音。上述專家指出，如果僅從通州項目來看，雖然實現了門店基本全開的盛況，但品牌陣容中有一些不被看好的品牌。所以，任何項目從開業到后期運營中都需要對品牌和內容進行一調再調。

“愛琴海本身是一個商業管理公司，還需要配合大股東紅星控股的地產開發業務以及輸出商業管理業務。”柏文喜表示，提升自身品牌影響力、商業規劃、招商與運營能力和資源凝聚能力，一直是商業管理公司永恒的命題。

重資產也好，輕資產也罷，運營能力好壞決定購物中心是否有人氣和利潤。盈石(北京)總裁周睿指出，傳統坪效邏輯的商業由于嚴重的同質化，都在面臨運營上的壓力與困境。當固有的傳統業態及內容疊加，遇到日益激烈的市場環境與外部因素沖擊，傳統商業的地緣優勢將不斷下降，效益也很可能出現斷崖式下滑。突破傳統思路，打造“新物種”基因，開拓更加創新復合的經營模式和內容概念迫在眉睫。

“創新并非只浮于表面，空間運營和內容打造將注定是商業操盤的基本功。”周睿指出，強調內容而非單純注重空間，要有先鋒的視角、善于“搞事情”：如把握互聯網思維、精準觸達并鞏固目標消費人群、打造多元概念的社群營銷等，更利于助推項目的吸引力與不可復制性，保持購物中心的生命力。

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