天天頭條：從“現金牛”到“變現神器”，被割肉的物企將進入新發展周期

作為“現金牛”的物業板塊，向來是房企手中的優質資產，在行業曙光普照之前，物業再度成為房企變現的重要手段，頻繁被拋售。12月以來，已有5家房企披露了對物業公司股權的出售計劃。

這對于地產公司來說，是行業現狀下的無奈之舉，但業內認為這將成為物業行業的一場機遇。業內普遍認為，隨著股權出售，不少房企將失去對物業公司的控股權，從而增強了物企的獨立性，市場曾廣泛擔憂的為關聯方“輸血”等顧慮也將得到大幅化解。

如今，監管層對地產行業的支持力度不斷加大，連跌了一年的物業板塊也迎來反彈，申港證券研報顯示，11月份，恒生物業服務及管理指數漲幅超80%，在恒生綜合行業13個板塊中排名第一。

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多家房企拋售物業股

年終歲尾是物業板塊被“割愛”的慣常時點。

去年此時，處于滑坡中的世茂股份公告稱，擬將其持有的29家物業管理公司轉讓給世茂服務，交易轉讓價格約為16.54億元，借此回籠資金，用以支持項目開發建設等。不過，歷經一年時間，這筆交易以失敗告終。

12月23日，世茂股份在終止交易的公告中表示，此結果是受房地產行業影響，物業管理業務估值出現大幅下降，致交易無法履行所致，“但是公司保留物業管理業務，將給公司帶來較穩定的經營性現金流，對穩定公司財務狀況，改善公司償債能力等方面帶來積極的作用。”

不過，更多房企的出售計劃則在加速推進，以換取更多真金白銀，而償債是常見的用途。

12月初，雅居樂宣布出售4860萬股雅生活H股，借此將獲得約4.9億港元的資金。這也是今年以來，雅居樂第二次出售物業股，合計套現超8億港元。兩次減持，雅居樂均是為了補充流動資金，增強自身的短期償債能力。

深陷債務危機的德信中國也在近期披露了出售物業板塊意愿，該公司表示，若出售順利，則將拿出部分資金用于支付美元債利息。

相較于在快速減股票持套現，有的房企則在推進更龐大的出售計劃，將此作為推進債務重組的一環。

最早引發關注的是奧園健康的出售。12月初，奧園在公司官方網站發布招標文件，意欲出售奧園健康股本中約2.17億股股份，相當于奧園健康全部已發行股本的29.9%。

股權出售事項完成后，奧園的持股比例降至約25%，新進入的大股東則將成為奧園健康的大股東。奧園方面表示，將借此推進引戰加速，以配合奧園整體債務重組。

12月中旬，為推進境外全面債務管理，旭輝控股也披露了出售物業的消息，其擬通過投標程序出售持有的旭輝永升服務的所有股份，占比約23.26%。

中信證券在一份研報中分析指出，根據旭輝永升服務的股權結構來看，其第一大股東為旭輝控股；第二大股東為林氏家族，持股約20.76%；第三大股東為股權激勵平臺，也由林氏家族持有，持股約8.79%。“一旦買家確定為唯一主體，則旭輝永升服務的第一大股東將發生變化。”

有業內人士向記者分析，地產公司將物業板塊的控制權讓出，可以增強對潛在投資者的吸引力，后者也將有更大的動力支持物業板塊的長遠發展。

這樣的出售計劃對房企來說大多是無奈之舉。“過去大家都覺得物業不值錢，但現在情況反過來了，物業能提供持續的經營性現金流，雖然是螞蟻肉，但也是實實在在的肉。”有物業板塊出售計劃的房企內部人士向記者表示。

行業將進入獨立發展期

對于物業被出售，市場則抱以較為樂觀的態度。回顧2022年，物業可謂深受地產的拖累，最直觀的體現在物業板塊估值的大幅下挫。

據克而瑞物管統計，2020-2021年上半年，港股物業板塊處于上升通道，板塊總市值曾一度突破萬億港元大關。2021年上半年時，許多物業股的估值集中分布在30-40倍。

此后隨著地產行業債務違約引發的信用風險蔓延，不確定性、擔憂情緒延伸至物管行業，物業股的估值水平大幅回調，并在2022年10月31日跌至歷史最低，物業板塊的PE均值僅為8.4倍。

事實上，世茂服務在上述終止交易的公告中也曾提及，收購協議簽訂之時的估值基礎已經不再適用于現時之市場情況。根據早前世茂股份披露的信息，彼時29家物業公司作價超16億元，靜態PE約為18倍，遠高于當前物業板塊的估值水平。

隨著資本市場熱情的褪去，物企上市的步伐也大大放緩，上市企業和遞表企業數量銳減。據克而瑞物管，截至目前，2022年登陸資本市場的物企共6家，遠低于2020年的17家、2021年的14家；同時，該6家物企從初次交表到成功上市平均歷時294天，較2021年物企上市平均用時延長89天。

同時，過往一直被市場詬病的獨立性問題，如今也在房企接連暴雷的背景下凸顯。恒大物業便是前車之鑒，曾有134億元存款被相關銀行強制執行。據中國恒大披露，基于恒大集團的資金需求，在有關高管的授意安排下，恒大物業曾以存單質押擔保方式，在2020年12月-2021年8月間，通過第三方，分三次向中國恒大提供了這筆資金，用于其運營和償還集團境內外債務。

無獨有偶，2022年7月末，金科股份公告稱向控股股東金科股份提供不超過15億元借款，年化利率為8.6%；后者將為該筆借款提供總價值約27億元的抵押物。受此影響，金科服務股價下挫超37%。摩根大通便表示擔心金科服務能否從母企得到款項歸還。

據中指院統計，港股和A股的物業服務上市公司中，第一大股東持股比例超過50%的約有40家，控股股東基本上是關聯房地產企業及其附屬企業。“房企作為第一大股東持股比例高，對物業服務企業的經營決策具有絕對的話語權，直接導致物企業品牌缺乏獨立性。”上述機構指出。

由此，房企出售部分乃至全部物業板塊股權，也被市場認為有助于增強物業板塊的獨立性。此外，監管層近期密集發布的刺激政策，在給地產行業帶來改善和支持的同時，也減輕了市場對“調用物業資金救開發”的擔憂，而目前監管層對保交付的強調和支持，也被認為將促進物業公司的在管規模將受益增長。

事實上，近來的港股物業板塊已然開啟了反彈模式。申港證券數據顯示，11月1日-30日，恒生物業服務及管理指數漲幅達81.71%，在恒生綜合行業13個板塊中排名第一；有20家物企漲幅超50%，碧桂園服務漲幅則高達178.72%；但板塊整體估值仍徘徊在14倍左右。

地產的深度調整也將促使物業行業進入獨立發展的新周期。在克而瑞物管看來，未來的物管行業將告別對地產的依賴、規模和業績增速將放緩，毛利增速也將下降，并告別高估值，“物業行業在過往的周期中所強調的‘規模為王’將會變為更加有質量的、更加高質的增長。”

標簽： 債務重組