央剛貸款利率大調(diào)整 有房族的合同或要改了

兩個(gè)月前，購(gòu)房者剛經(jīng)歷了一場(chǎng)房貸解讀大戲，“LPR”的出現(xiàn)讓房貸族們又驚又喜，兩個(gè)月后，這些人又多了一個(gè)選擇。

12月28日，央行發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

的確有點(diǎn)亂，特別是各種解讀的聲音魚(yú)龍混雜，讓購(gòu)房者依然摸不著頭腦。但有幾點(diǎn)你注意就行了，不需要考慮太多的繁雜的計(jì)算方式。

公積金個(gè)人住房貸款不包括在內(nèi)

公告提到的存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款(不包括公積金個(gè)人住房貸款)。此外，自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

所以，公積金貸款的購(gòu)房者就暫時(shí)不用過(guò)多的關(guān)注和擔(dān)心了。

房貸利率可以二選一且只有一次機(jī)會(huì)

等于現(xiàn)在央行給了購(gòu)房者一道重磅選擇題，就看你如何選，一種是固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說(shuō)，選擇固定利率后，就是維持當(dāng)前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

一種是“LPR+加點(diǎn)”利率。LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，是央行今年新推出的機(jī)制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是說(shuō)，選擇“LPR+加點(diǎn)”利率，你以后的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。

諸葛找房副總裁苑承建表示，對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，固定利率長(zhǎng)期確定，但無(wú)法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時(shí)避免成本上升。而LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對(duì)用戶來(lái)說(shuō)是隨行就市，可以享受利率下行帶來(lái)的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。

選擇哪種利率比較劃算?

一種是固定的，一種是“LPR+加點(diǎn)”利率，這個(gè)該如何選擇?需要注意的是只能選擇其中一種，而且只有一次選擇機(jī)會(huì)，后續(xù)不能再次更改。這就難了，想見(jiàn)風(fēng)使舵都不行，只有憑借你那點(diǎn)聰明來(lái)賭一把了。

個(gè)人建議，如果真的不是那種喜歡操心的人或者說(shuō)不喜歡刺激比較懶的人，還是選擇固定利率更劃算，這種劃算不是說(shuō)你在房貸上是吃虧還是占便宜，而是從個(gè)人生活上不會(huì)受太大影響。固定后，你就不用總是盯著總是操心，省去你大把的精力干點(diǎn)什么不好?

如果屬于喜歡追求刺激或者覺(jué)得自己很聰明的人就可以選擇“LPR+加點(diǎn)”利率，你會(huì)有自己的判斷，你認(rèn)為未來(lái)是不是利率保持整體下行態(tài)勢(shì)，那么可能會(huì)劃算，當(dāng)然如果你失算了也要認(rèn)。因?yàn)檫x擇的機(jī)會(huì)只有一次。

客觀來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在全球正進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，就房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，日本、加拿大、法國(guó)、德國(guó)等國(guó)都被認(rèn)為可能會(huì)向負(fù)利率進(jìn)行轉(zhuǎn)變。有人說(shuō)，越是發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)越高，價(jià)格越穩(wěn)定，房貸利率越低，越處于低利率甚至負(fù)利率時(shí)期;越是發(fā)展中國(guó)家，房?jī)r(jià)越低，價(jià)格越波動(dòng)，房貸利率越高，越處于中高利率時(shí)期。伴隨著中國(guó)在全球的地位越來(lái)越高，總體趨勢(shì)也一定是低利率的行情，那么你也就應(yīng)該有自己的選擇了。

剛改購(gòu)房者的壓力越來(lái)越小是大趨勢(shì)

此前，官方透露過(guò)，隨著市場(chǎng)穩(wěn)定后，房貸利率會(huì)逐步有所下調(diào)，而且對(duì)于剛需和改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也將得到最大的實(shí)惠，政策上也會(huì)向真正自住購(gòu)房者傾斜。所以，無(wú)論市場(chǎng)怎么調(diào)整，對(duì)真正自住需求者應(yīng)該是保護(hù)的，成本不應(yīng)該有大幅增加，甚至應(yīng)該有所降低才對(duì)。

央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。民生銀行首席研究員溫彬表示，這意味著2020年個(gè)人房貸利率保持不變。也就是說(shuō)，在2020年轉(zhuǎn)換的時(shí)候，你的房貸利率水平算下來(lái)和以前是一樣的，沒(méi)有變化。“貸款利率轉(zhuǎn)換”只是計(jì)算方式轉(zhuǎn)變了，不存在月供增大的可能。從2021年1月1日開(kāi)始，房貸利率可能會(huì)隨著5年期LPR利率的變化而變化。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼說(shuō)，無(wú)論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有利率水平。董希淼認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)(浮動(dòng)利率)將可能是普遍的方式，這對(duì)借款人是相對(duì)有利的。

此次政策明確，因?yàn)長(zhǎng)PR基礎(chǔ)利率每個(gè)月都會(huì)發(fā)布，那么針對(duì)“實(shí)際月供是不是每個(gè)月都調(diào)整”的疑問(wèn)，給出了明確答復(fù)，即可以約定一直不變，也可以約定一年調(diào)整一次，但絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)每個(gè)月調(diào)整一次。

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