一二線城市率先復蘇 房地產市場整體回暖

隨著復工復產復業復市的持續推進，二季度以來房地產市場明顯回暖。國家統計局數據顯示，1-6月，全國房地產開發投資62780億元，同比增長1.9%;商品房銷售面積同比增長-8.4%，降幅較1-5月收窄3.9個百分點;價格方面，6月70個大中城市房地產市場運行總體平穩，價格微漲，北上廣深四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅回落。此外，從政策層面看，由于部分城市房地產市場量價齊漲，近期如深圳、東莞、杭州等地紛紛出臺調控新政，堅持房住不炒的定位，維護市場供需平衡，維持市場秩序。

一二線城市率先復蘇

受新冠肺炎疫情影響，今年上半年全國房地產成交情況如何?國家統計局數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%。其中，住宅銷售面積降幅最小，顯示為7.6%;商業營業用房次之，下降20.7%;辦公樓降幅最大，下降26.5%。在銷售額方面，1-6月全國商品房銷售額為66895億元，下降5.4%。其中，住宅銷售額下降2.8%，辦公樓銷售額下降28.0%，商業營業用房銷售額下降25.5%。

土地購置面積增速也在提高。數據顯示，1-6月同比下降0.9%，降幅較1-5月大幅收窄7.2個百分點。分城市等級看，6月一二三線城市土地購置面積同比增速均提高，尤其是一線城市增長了90.6%。

財信研究院副院長伍超明對記者表示，隨著房地產融資政策的邊際緩和，后期土地購置面積增速有望提高，但在“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”政策的引導下，預計土地購置面積增幅有限，投資增速的反彈力度也有限。

從供給端來看，二季度以來去庫存進程也在加速，如存銷比(待售面積與近3個月平均銷售面積之比)趨于回落。伍超明表示，一季度受疫情影響明顯，商品房庫存增加，但5、6月銷售面積增速轉正，庫存去化加速，存銷比從4月的5.3倍降至6月的3.2倍。

雖然庫存去化加速，但下半年仍存在積壓和滯銷的風險。上海易居房地產研究院發布的數據顯示，截至上半年，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47916萬平方米，同比增長6.0%，庫存去化周期為12.8個月。

“總體來看，今年上半年住宅庫存特點總結為‘庫存規模同比上升、去化周期明顯擴大’，類似壓力和疫情帶來的沖擊有很大關聯，未來銷售市場仍面臨很多不確定性，要防范此類壓力在下半年延續。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示，從上半年銷售市場的表現看，一二線城市率先復蘇，交易相對較好，而三四線城市則表現平平。

資金狀況有所改善

上半年受疫情等因素影響，國內流動性相對寬松，房地產企業迎來融資窗口期，企業資金來源增速趨于提高。

從房企資金情況看，1-6月，房地產開發企業到位資金83344億元，同比下降1.9%，降幅比1-5月收窄4.2個百分點。其中，國內貸款13792億元，同比增長3.5%;利用外資46億元，同比增長8.0%;自籌資金26943億元，同比增長0.8%;定金及預收款26474億元，同比下降7.0%;個人按揭貸款13202億元，同比增長3.1%。

從資金來源細項數據來看，6月其他資金(由個人按揭貸款、定金及預收款兩部分組成，且定金及預收款占比達到約7成)、自籌資金、國內信貸、利用外資增速均出現反彈，國內貸款和自籌資金增速由負轉正，利用外資更是連續兩個月正增長。“由于‘其他資金’在房地產資金來源中比重最高，約占50%左右，所以其對房地產資金來源增速有決定性作用。”伍超明認為，預計年內“其他資金”還會繼續提高。但從全國整體看，房地產調控政策將繼續處于穩定觀察期，房企融資環境也不會出現“大水漫灌”現象。

進入下半年，隨著償債高峰的到來，房企發債力度也在進一步加大。Wind數據顯示，7月以來，房企海外債計劃發行數量已達22只，計劃發行規模達66.15億美元，單月發行規模三連升，并創下2月以來新高。同時，國內地產債發行也開始回歸高位。7月以來，國內地產債計劃發行數量39只，計劃發行規模495.08億元，發行規模創5月以來新高。

華泰證券研報認為，央行的關注點正在由短期保增長向中期防風險的目標再平衡，流動性最寬松的階段已經過去，進而房價上漲預期有望收斂，無論是銷售端還是融資端，房企到位資金可能有所弱化。“預計下半年利率水平下降空間減小，而且從房地產防范金融風險角度出發，各類低息資金進入樓市會面臨管控。”嚴躍進說道。

調控力度持續升級

7月以來，包括杭州、東莞、寧波、深圳等房價有所上漲的城市都陸續出臺了調控新政。其中，深圳出臺的調控新政被認為是“史上最嚴”，具有風向標的意義，其政策主要包括限購限售條件升級、收緊豪宅稅和信貸、嚴查惡意哄抬房價等;杭州的調控主要集中在“限售”，最典型的表現在于“人才購房要求五年內不得上市交易”;東莞的調控主要集中在“限價”，即取得預售證后10日內一次性公開全部銷售房源。同地區新房房價3個月漲幅不得超過10%，分期銷售的新房，房價不高于上一期同類房價的5%;寧波的調控涉及限購區域擴大、嚴控地價等諸多方面。

“調整商品住房限購年限等政策都比較嚴，可抑制一些投資者尋求通過落戶途徑購買商品住宅，緩解短期的供需矛盾。”諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙在接受中國商報記者采訪時表示，“事實上，多地調控收緊是市場過熱的必然結果，房地產調控的關鍵詞仍是‘房住不炒、因城施策、房地產市場平穩發展’。”

嚴躍進認為，雖然部分城市調控力度再度加大，但這不是市場最主要的矛盾和焦點。從房企的心態看，如何在下半年加快銷售、彌補上半年出現的銷售虧空，才是最核心的內容。當然，如果在今后一個時期“住房消費”等可以受到更大的關注，則有助于減輕房企的庫存壓力。

“進入下半年，在房住不炒、因城施策的主基調下，市場過熱的城市仍會跟進收緊調控政策，但整體來看，在全國開發經營指標增速并未恢復到歷史同期水平的背景下，下半年政策全面收緊的概率不大，總體仍延續溫和窗口期。”王小嬙說道。(彭婷婷)

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