頭部房企多元化擴(kuò)土儲(chǔ) 多家上市房企“闊氣”出手

7月以來，不同梯隊(duì)的房企在拿地上出現(xiàn)分化。土儲(chǔ)充裕的龍頭房企采取靈活的拿地方式;二三梯隊(duì)的房企表現(xiàn)更為積極，更注重?cái)U(kuò)大規(guī)模及全國(guó)性戰(zhàn)略布局。

今年下半年的土地市場(chǎng)，一開局即亮點(diǎn)紛呈：濱江集團(tuán)、金隅集團(tuán)等上市房企頻斥巨資拿下優(yōu)質(zhì)地塊，屢屢創(chuàng)下行業(yè)紀(jì)錄;萬科、中海地產(chǎn)等則以TOD模式、簽署合作協(xié)議等新方式，積極備戰(zhàn)后市。

在克而瑞分析師謝楊春看來，經(jīng)過二季度的“小陽春”，7月以來不同梯隊(duì)的房企在拿地上出現(xiàn)分化。土儲(chǔ)充裕的龍頭房企采取靈活的拿地方式;二三梯隊(duì)的房企表現(xiàn)更為積極，更注重?cái)U(kuò)大規(guī)模及全國(guó)性戰(zhàn)略布局。

多家上市房企“闊氣”出手

107.38億元——這是杭州史上第三貴的地塊成交價(jià)，也是年內(nèi)全國(guó)第四宗破百億元的土地成交價(jià)，由浙江上市房企濱江集團(tuán)拍下。

相關(guān)土地出讓公告顯示，該地塊為杭州文暉地塊，占地面積161.1畝，可建面積29.85萬平方米，項(xiàng)目可售貨值或超150億元，是杭州市中心10年來出讓面積最大的一宗宅地。7月31日，該地塊吸引了濱江集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、融信中國(guó)、陽光城、廈門建發(fā)等開發(fā)商參與競(jìng)拍，經(jīng)過2個(gè)多小時(shí)82輪的競(jìng)價(jià)之后，濱江集團(tuán)以總價(jià)107.38億元、樓面價(jià)35971元/平方米成功競(jìng)得，溢價(jià)率為21.8%。

根據(jù)公告要求，該地塊未來的商品住房銷售精裝限價(jià)為5.17萬元/平方米。目前杭州文暉板塊附近在售的新房項(xiàng)目?jī)H有中海望廬，其高層均價(jià)為4.82萬元/平方米。

對(duì)于此次交易，濱江集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“取得該地塊有利于鞏固公司在杭州‘大本營(yíng)’的地位，也是為公司明年的銷售儲(chǔ)備貨值。”

通過頻頻出手，濱江集團(tuán)今年已新增22個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目，完成年初計(jì)劃的70%。“公司積極拿地，一方面是出于快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的考慮，結(jié)合實(shí)際情況來看，在政策允許的前提下，上半年的新增土儲(chǔ)基本可在年內(nèi)開盤銷售，實(shí)現(xiàn)回籠資金;另一方面是出于對(duì)今年土地市場(chǎng)的研判，目前公司已取得的地塊規(guī)模和地段，均符合布局城市核心區(qū)域的土儲(chǔ)戰(zhàn)略。”上述負(fù)責(zé)人表示。

同日，金隅集團(tuán)以8.58萬元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得上海一宗宅地，這是今年以來全國(guó)成交單價(jià)最高的地塊。該地塊位于上海市楊浦區(qū)江浦社區(qū)，屬于市中心板塊的稀缺住宅用地，共吸引7家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過90余輪的競(jìng)拍，由金隅集團(tuán)以69.2億元的總價(jià)競(jìng)得。除去5%的保障房配建，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)9萬元/平方米。

今年在土地規(guī)模擴(kuò)充上不斷出手的還有中海地產(chǎn)。8月3日，中海地產(chǎn)耗資79億元拿下北京亦莊河西區(qū)不限價(jià)宅地，這是北京今年以來總價(jià)最高的地塊。這宗地塊所處區(qū)域，是北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)近10年逐漸發(fā)展起來的居住區(qū)，周邊配套較為完善，規(guī)劃建筑面積20.15萬平方米，采用“限地價(jià)、競(jìng)自持”的出讓方式。中海地產(chǎn)以23.44%的溢價(jià)率將其收入囊中，樓面價(jià)為4.04萬元/平方米。

“盡管7月以來房企拿地規(guī)模、成交量、溢價(jià)率均有所下降，但一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊特別是核心地段競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，此類項(xiàng)目未來發(fā)展方向普遍具有較大的想象空間。”謝楊春分析。

頭部房企多元化擴(kuò)土儲(chǔ)

除了在招拍掛公開市場(chǎng)頻頻出手，龍頭房企在增加土儲(chǔ)方式上各顯其能。

萬科加快了通過TOD模式充實(shí)土儲(chǔ)的步伐。6月29日，萬科與深鐵集團(tuán)簽署備忘錄，擬成立合資公司，以探索粵港澳大灣區(qū)及其他重點(diǎn)城市的TOD大型項(xiàng)目建設(shè)模式，圍繞“合作獲取地鐵項(xiàng)目上蓋及周邊土地，并實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)”等內(nèi)容展開。

7月底，萬科與武漢地鐵集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同探索打造地鐵TOD產(chǎn)城融合示范項(xiàng)目，之后又以7.46億元的成交價(jià)拿下成都行政學(xué)院站TOD 66%的股份。

萬科董事長(zhǎng)郁亮在今年的股東會(huì)上直言，萬科在地產(chǎn)開發(fā)上有2個(gè)重點(diǎn)方向：城市更新和TOD。雖然在業(yè)績(jī)上尚未充分體現(xiàn)，但未來潛力較大，將為傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來新的增長(zhǎng)曲線。

多元化的拿地策略令萬科迅速獲得豐富的土儲(chǔ)。公司7月新增開發(fā)項(xiàng)目29個(gè)，占地面積合計(jì)232.4萬平方米，需支付權(quán)益價(jià)款212.33億元。今年上半年，萬科平均每月新增項(xiàng)目?jī)H7.67個(gè)，單月拿地金額均低于200億元。

同樣以TOD模式擴(kuò)充土儲(chǔ)的龍湖集團(tuán)，今年上半年已在長(zhǎng)沙、東莞、武漢、杭州和西安等地獲得5個(gè)TOD項(xiàng)目。近期，龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)火熱時(shí)，公司會(huì)采取收并購(gòu)結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)的方式拿地。

除了TOD模式，部分上市房企還通過戰(zhàn)略合作的方式參與城市更新，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。中海地產(chǎn)于7月29日與上海黃浦區(qū)人民政府正式簽訂合作框架協(xié)議，由中海地產(chǎn)對(duì)黃浦區(qū)建國(guó)東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目五幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)投資規(guī)模近600億元，這是中海地產(chǎn)發(fā)展史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。

“隨著公開出讓的土地越來越少，房企結(jié)合TOD、城市更新、舊改等方式，能夠以更低的土地成本獲取更優(yōu)質(zhì)的城市資源。”地產(chǎn)研究人士嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類項(xiàng)目具備一定的門檻，特別是TOD模式，涉及交通、住宅、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、公共空間等方面，要求房企具備一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)力。(劉禮文 )

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