房貸，購房者選擇LPR定價還是基準利率？

按照央行規定：8月底前，各商業銀行要完成存量浮動利率貸款的定價基準轉換，定價基準只能轉換一次。到底是選擇LPR定價，還是固定利率?對于有房貸的人來說，選擇的時間不多了。

記者調查發現，隨著房地產市場近期緩慢升溫以及各地調控力度有所加強，更多有存量貸款的購房者傾向于將已有房貸轉換成LPR定價。業內分析稱，隨著存量房貸轉換成LPR定價，房貸利率大概率以低息為導向，這將有助于今年下半年房企去庫存。

利率呈下行趨勢

LPR(LoanPrimeRate，意為貸款市場報價利率)，是由18家銀行于每月20日(遇節假日順延)，以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價。全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR。目前，LPR包括1-5年期(短期)和5年期以上(長期)兩個品種。

去年8月至今，中國人民銀行已發布12次LPR，與個人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。僅今年以來，5年期以上LPR就已兩次下調，較去年末累計下調了15個基點。

“理論上LPR每月變動，因此本質是一種浮動利率。房貸基準利率是之前的房貸利率計算公式，但在8月31日之后，如果不選擇LPR，則后續在貸款還清前，房貸的利率一直為當前利率。因而，本質是固定利率。”島城一家銀行的房貸工作人員告訴記者。

融360對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，7月(數據監測期為6月20日至7月17日)，全國首套房貸款平均利率為5.26%，環比下降2BP;二套房貸款平均利率為5.58%，環比下降2BP。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，7月20日貸款市場報價利率(LPR)1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與上月持平。

記者采訪發現，考慮到利率還有進一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉換為LPR定價。

是否轉換要看兩個條件

到底選擇固定利率還是LPR呢?關鍵看貸款人風險承受能力和剩余還款期限。

如果你的房貸沒剩下幾年，其實很好判斷。“還款期限在五年左右的客戶，基本上可以果斷選擇LPR。短期利率比較好判斷，單看近幾年，降息是大趨勢。LPR下行，每年還款額度就會少一些。”青島某股份制銀行個貸經理表示。

自去年12月以來，5年期以上LPR利率已經兩次下調。這意味著，即便接下來幾個月LPR利率不下調，選擇LPR的貸款人，明年的房貸利率也會降低，需要還的貸款金額也會減少。

但如果你比較穩健、追求穩定，可以選擇固定利率。“不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的擾動因素會非常非常多，長期利率是很難做預測的。因為不排除還房貸后半階段迎來經濟上行周期的可能，由此引發LPR隨之上漲。”上述個貸經理表示，尤其是一些拿了較低房貸利率、打了折扣的客戶，可以選擇不轉換，維持固定利率，穩妥一點也沒錯。

轉換分兩步走

一般來說，只要有個人住房貸款的都受影響，但有三種情況除外：一是公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分;二是固定利率貸款;三是2020年底前到期的個人住房貸款。也就是說，如果符合這三種情況之一，就不受轉換的影響。

若未在此前轉換，則銀行會自動調整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種，各家銀行標準不一。

在8月31日之前，房貸客戶可以選擇通過電子銀行或手機銀行進行辦理，或者也可以選擇挑個方便的時間到銀行柜臺辦理相應業務。

具體來看，轉換可以分為兩步。

第一步，確定點差。業內人士表示，點差=轉換前的房貸利率-相應期限LPR。比如說，客戶的房貸是上浮10%，按照現在執行的利率水平4.9%計算，轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。根據上述，這位客戶的點差=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。需要提醒的是，點差在合同剩余期限內固定不變。

第二步，確定房貸利率。轉換后的房貸利率=重定價日的相應期限LPR+點差。

另外，轉換為LPR時可以重新約定重定價周期，商業性個人住房貸款的重定價周期最短為一年，也就是說一年內房貸利率不會發生變化。據記者了解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。

舉例來看，假如重定價日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，客戶的房貸利率不會發生變化。而2021年轉換后的房貸利率=2020年12月的LPR(假設為4.60%)+0.59%=5.19%，較2020年將下降20個基點。也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，房貸利率也就會調整多少。(景虹)

標簽： LPR定價 基準利率