住房租賃市場將迎來住房租賃領(lǐng)域重磅文件 兩大新制度有望建立

據(jù)中央廣播電視總臺經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，住建部官網(wǎng)近日掛出《住房租賃條例(征求意見稿)》。在業(yè)內(nèi)人士看來，這份公開征求意見的條例既是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，也是對近期長租公寓頻發(fā)“爆雷”事件的一個(gè)回應(yīng)。條例中提到的住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度以及住房租賃資金監(jiān)管制度這兩大新制度受到高度關(guān)注。

條例第三十六條寫道，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

如何解讀這背后釋放的政策信號?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“穩(wěn)租金”的導(dǎo)向比較明確，可能將成為“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個(gè)“穩(wěn)”。

嚴(yán)躍進(jìn)說：“我們過去對租賃市場很少提‘穩(wěn)租金’這樣一個(gè)概念。整個(gè)租賃市場不斷發(fā)展壯大以后，租金跟房價(jià)一樣也是需要穩(wěn)定的。干擾租金價(jià)格的一些行為，比如房東、租賃企業(yè)惡意去漲租等，未來肯定是不允許的。”

住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度將有助于穩(wěn)定租賃市場。不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在實(shí)際落地過程中，由于租賃房源的非標(biāo)性比買賣房源還要強(qiáng)，所以所謂“指導(dǎo)價(jià)格”需要更加精細(xì)，核心城市的核心城區(qū)更需要“指導(dǎo)價(jià)格”這一把“標(biāo)尺”。

張大偉說：“大部分租房者承租的房源都是非標(biāo)準(zhǔn)的，很多甚至是以間為單位的。如果僅靠幾個(gè)指標(biāo)來確定租金的指導(dǎo)價(jià)格顯然是不夠的，還是要更科學(xué)、更細(xì)化。另外，從租金價(jià)格走勢來看，所謂的‘指導(dǎo)價(jià)格’更適合在一些核心城市的核心城區(qū)里來做指導(dǎo)。”

另外受到關(guān)注的一項(xiàng)制度是，條例中第三十八條提出，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。這是一項(xiàng)全新舉措。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，根據(jù)《住房租賃條例(征求意見稿)》，住房租賃合同要網(wǎng)簽備案，有了備案，租金、押金等的監(jiān)管自然也不是難題。“租房合同只要納入監(jiān)管，相應(yīng)的租金就可以納入監(jiān)管。也要學(xué)習(xí)一些優(yōu)秀城市的做法，比如杭州現(xiàn)在已經(jīng)提出對存量委托房源需要繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%。一旦長租公寓企業(yè)出現(xiàn)一些問題，用風(fēng)險(xiǎn)防控金制度可以對沖一些風(fēng)險(xiǎn)。”

業(yè)內(nèi)人士指出，和買賣市場相比，租賃市場由于監(jiān)管難度相對較大，監(jiān)管部門投注的目光比較少，例如整個(gè)市場有多少房源在出租、租賃的交易量有多少等，至今也沒有較為權(quán)威的數(shù)據(jù)進(jìn)行定期公布。

隨著住房租賃市場不斷壯大，監(jiān)管急需跟上，包括如何應(yīng)對租賃企業(yè)資金池、跑路風(fēng)險(xiǎn)、如何應(yīng)對突發(fā)公共衛(wèi)生事件這樣的新問題，都需要在這次的《住房租賃條例(征求意見稿)》中有所補(bǔ)充，并在未來打上“補(bǔ)丁”。

在張大偉看來，租賃市場的健康是房地產(chǎn)市場健康的一個(gè)重要組成部分，只有租賃市場穩(wěn)定了，買賣市場才能穩(wěn)定，當(dāng)下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩(wěn)定可以預(yù)期。

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