美國隨著商住物業空置率飆升 成屋銷售呈現斷崖式下跌

美國勞工部10月15日最新數據顯示初請失業金人數仍在上升，截至10月10日當周初請失業金人數達89.8萬人，高于預期，且為8周最大增幅，雖然，失業率隨著經濟緩慢復蘇已經降至7.9%，但仍是3月前水平的兩倍多。

盡管，對美國經濟重新開放的樂觀情緒已經被媒體過度炒作，有些人也會因為初請人數低于100萬而感到樂觀，但該數字仍是今年3月份前正常水平的4倍多，也遠高于2008年因樓市次貸金融危機崩潰時期的任何一周的峰值，比美國歷史上的任何時期都多得多。

這些最新指標是反映美國經濟增長好壞的硬指標，都在暗示美國將陷入更深衰退中，值得玩味的是，幾周前，據外媒稱，美國前國務卿亨利·基辛格博士做出了“如果美國敗了，誰也別想好過”這一闡述，并警告說，新冠病毒在美國的蔓延將改變經濟秩序。

美國評級機構穆迪也在二周前預測約2000萬個家庭可能會停止償還抵押貸款，彭博社稱這是美國歷史上最大的違約浪潮，經濟學家警告稱，美國樓市可能會再次受到侵蝕，尤其是在美國樓市借款人在抵押寬松期結束時。據美國金融網站ZeroHedge援引的最新調查顯示，60%的調查者表示接下去沒有費用能用來還房貸。

接下來，投資者需要密切關注美國商業地產，因為，隨著商住物業的空置率飆升，幾乎所有與商業房地產相關的資產類別都將承受著下行壓力，作為應對措施，在過去的28周內，美國已向市場投放達16萬億美元的基礎貨幣流動性和經濟刺激方案來彌補系統的脆弱性。

但不少經濟學家認為，這次新冠病毒危機比2008年因美國樓市次貸危機引起的經濟后果更甚，比如，經濟學家Richard Curtin表示，使美國餐飲行業回到病毒蔓延之前的狀態，將需要幾年的時間。

而在過去6個月的時間里，我們撰寫了許多有關美國房地產市場分析的文章，以及BWC中文網的研究團隊分析了新冠病毒事件將如何影響美國經濟收縮的多個階段，尤其是美國部分城市的商業房地產業和酒店業。

全美房地產經紀人協會的最新數據顯示，目前美國商業地產價值已縮水高達25%-27%，該協會的最新調查顯示，今年到8月底時，美國商業地產已下跌了近38.5%，且越來越多的美國地產所有者已經無力償債，這是因為包括中國人在內的潛在本土和國外買家正因當前財務狀況不佳而推遲購買房屋。

數據顯示，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現斷崖式下跌，5月更是創下1982年以來最大的同比跌幅27%，經濟學家估計美國商業房地產市場活動可能下降至40%。

值得一提的是，過去許多中國買家也一直對美國房產比較青睞，不過現在情況發生了些變化，數量不少的中國買家已經從2018年開始提前從美國房地產市場開始撤離，轉向收益更高的亞洲市場。

我們據路透社和美國多家房產機構聯合在近幾周發布的消息統計到數據顯示，截止8月的38個月內，包括美國商業和住宅市場在內，中國投資者(企業)至少出售約250億美元(約1750億人民幣)的房產，另外，最新數據還顯示，自2019年6月以來，中國人對美國房地產的咨詢數據也要比一年前下降29.2%，這是事情的最新進展，而這背后可能還隱藏著另外一個潛在原因。

正如基辛格所警告的那樣，一旦新冠病毒在美國難以得到遏制，美國經濟在接下去的三個季度內仍可能將面臨下跌的時候，再加上美國經濟和美元價值信用不斷減弱，美國主權信用評級下調至負面后，可能存在包括中國買家在內的國外投資者在美國的相應資產被限制，甚至存在沒收的風險。

這樣帶來的結果就是，越來越多的聰明投資正在從美國的房地產和債券資產市場中撤離出來，事實上，早在數周前，另外一位華爾街金融大鱷喬治·索羅斯就警告說，隨著新冠狀病毒在美國的二次傳播，因此使至少使25萬億美元的聰明資金將從美國資本市場轉移出來。

比如，據美國財政部9月18日公布的國際資本流動報告顯示(官方報告數據會有兩個月的延遲)，外國投資者在7月份繼續出售長期美國國債達228億美元，且是過去的24個月內第22個月凈出售美債，同時，外國投資者更在7月拋售了創紀錄的540億美元的美國企業債。

緊接著，摩根大通也二周前在其最新發布的行業報告中表達了美元作為全球主要儲備貨幣的質疑，并直言不諱地指出，正是因為美國當局自2017年以來的一系列經濟舉措及美聯儲的極度寬松政策，才使得美元的儲備貨幣地位會受到威脅，這才是目前全球多國去美元化的幕后推手。

標簽： 商住物業空置率