樓市復蘇超預期 行業降杠桿等風險因素已經顯現

盡管樓市復蘇超預期，但規模房企負增長、行業降杠桿等風險因素已經顯現。

一場商鋪“0元購”風波，折射了2021年房企的艱難處境。

1月5日，多張恒大集團商鋪“0元購”的海報在網上流傳，顯示自1月1日起至1月31日，購買恒大旗下部分項目商鋪的全款客戶，恒大將從2022年開始，每年返還購房總金額的10%，十年內全部返還。

據悉，恒大湖南、江西等多地公司均有參與，返還期間正常簽訂網簽合同，并按時辦理房產證，房屋所有權歸購房者所有。但據第一財經了解，這是恒大極少數項目為商鋪整體開業推出的清尾活動，且目前已經結束。

“要是真的0元購，我就去買了。”有接近恒大方面的人士稱。

實際上，“0元購”風波背后，暗含了當下房地產市場的緊迫形勢。過去一年，房企經歷了“集體抗疫”、迎來“三道紅線”，盡管樓市復蘇超預期，但規模房企負增長、行業降杠桿等風險因素也開始顯現。

有業內人士直言，房地產行業將步入“無增長時代”。2021年，房企也將面臨比去年更嚴峻的生存壓力。

房企、銀行攻守易勢

新的一年，房地產行業將集體經歷“降杠桿”陣痛。

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知)，分五檔給銀行業務中房地產貸款余額占比、個人住房貸款余額占比劃下兩道“紅線”。

其中，中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行的房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

加上去年8月住建部等約談12家重點房企，“三道紅線”新規流出，房地產行業已迎來顛覆性變革。監管層將從供需兩端出手，通過銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理和房企債務控制，倒逼房地產行業去杠桿。

此次《通知》的頒布，有房企內部人士對第一財經坦言，“實際上是針對銀行的‘兩道紅線’。”而這兩道紅線中，限制開發貸額度對房企影響深遠。

某TOP10房企財務相關負責人對第一財經表示，這個政策出臺不算意外，過去一年多以來，監管機構對于銀行當期涉房新增貸款占比一直有指導，“兩道紅線”從終局上明確了存量占比標準，并進一步區分了開發貸和個人購房貸款占比標準。

該人士表示，此次“兩道紅線”與此前的“三道紅線”共同形成了對房地產的金融監管體系，對于企業來說，要對未來房地產政策有清醒的認識，高杠桿的時代一去不返，必須回歸生意本源;第二，監管紅線并不是讓企業不發展，讓銀行不投放，而是控制合理增速，維持合理占比，防止系統性風險，“這套政策組合拳短期內對過去激進的開發商、銀行會有陣痛，企業一定要認清形勢，順勢而為。”

而某TOP20房企營銷負責人則表示，對開發貸的限制勢必會推高房企的資金成本，這意味著對企業的回款要求更高，對房企的融資、運營能力都是挑戰。

據興業證券測算，房地產貸款“兩條紅線”下，目前35家上市銀行中超過10家個人住房貸款或房地產貸款占比超上限，需壓降房地產貸款規模為6500億左右、需壓降個人住房貸款8500億左右，超標銀行絕對壓降規模不大。

另一方面，達標銀行仍有提升空間，20多家達標銀行有富余額度，如果考慮這些銀行提高占比，本次新政對房地產貸款壓降規模有限。

《通知》的出臺，銀行與房企的關系也可能迎來明顯變化。

某家銀行相關工作人員對第一財經表示，對于銀行來說，房企是其優質客戶，首先房地產行業相對安全，其次房地產開發貸利率相比其他行業都高，因此會出現很多銀行爭搶一個房企客戶的局面。

然而一旦按照《通知》執行，雖然多數銀行手中的額度夠用，但并不是無限制夠用，同時還有一些銀行已經超標，這就意味著房企可選擇的銀行變少，銀行也不敢貿然向房企提供貸款，這直接增加了房企的融資難度，且房企在銀行端的融資議價能力就會大大減弱，其融資成本就會提高。

房地產貸款集中度管理制度，給房地產金融安全設置了一道“防火墻”。東北證券稱，建立房地產貸款集中度管理制度，是繼“三道紅線”供給側改革后，加之需求側改革，對居民部門杠桿率進行約束。

“過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠占了社會信貸資源，不利于構建國內大循環。”貝殼研究院首席分析師許小樂認為。

隨著新規不斷加碼，居民部門也將轉向穩杠桿。克而瑞表示，2021年房地產限貸政策易緊難松，熱點城市不排除加碼的可能性。房貸利率或將適度上調，首套尤其是二套房貸利率或將再次步入上升通道。

在房企端，“三道紅線”也將持續發力，企業融資將呈現結構性變化，主要體現在房企更有意愿用長債替換短債、用低息債替換高息債、用標準債替換非標債等，從而持續優化財務結構，提升抗風險等級。

貝殼研究院認為，隨著金融監管不斷升級，中期境內金融環境呈趨緊預期，境外債市也因疫情保持較高不確定預期，未來房企債券融資難度將不斷升級，中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

“無增長”時代來臨

過往數年，中國房地產開發商一路狂奔，借助杠桿撬動了巨大的銷售規模。截至2020年末，已經有43家房企跨入“千億俱樂部”，TOP10和TOP30房企全口徑銷售金額門檻分別提升至2780.1億元和1306.0億元。

但是，“三道紅線”和“央行房貸新規”的加碼，意味著房地產行業的整體銀根受到規范。易居控股CEO丁祖昱認為，如果沒有更多資金的注入，整個行業往上走的動力將被大大削弱，房地產將步入“無增長”時代。

實際上，過去一年，房企規模增長已有明顯放緩的跡象。克而瑞數據顯示，2020年房企業績完成情況不理想，目標完成度超110%的房企數量不及2019年，僅占提出全年業績目標房企的27%，為近5年最低。

不僅如此，目前房企普遍按全口徑公布業績數據，這一定程度上掩蓋了企業真實的增長情況。相較于全口徑和操盤增速，房企權益銷售增速更不理想，多家房企全口徑操盤增長，但實際權益呈下跌態勢。

銷售疲軟的同時，房企還有巨量債務壓身。貝殼研究院數據顯示，2021年房企到期債務規模預計將達12448億元，同比增長36%，行業償債壓力驟升。從目前債券規模看，房企債務增速高峰至少還要維持3~5年。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，隨著融資新規進一步打破房企對高杠桿、高周轉擴張的路徑依賴，過往土地紅利、金融紅利的浪潮褪去，管理紅利時代已經到來。

所謂“管理紅利時代”，即提升有限資金的使用效率，向管理和效率要紅利。潘浩透露，“三道紅線”流出以后，房地產行業非但沒有慢下來，反而有加速趨勢。有國企項目7月份拿地，9月份已經有案名，很快進入營銷籌備階段。

行業利潤空間下行，也需要房企加強資金的使用效率。數據顯示，2020年中期70家典型百強房企毛利率均值29.4%，較2019年同期降低5.1個百分點，其中44家房企上半年“增收不增利”，房地產行業的利潤高點早已過去。

潘浩表示，在此之下，房企提升盈利的有效方法便是“壓縮開發周期”，賣得越快利潤越高，賣的慢可能連成本都收不回;同時，房企將專注于高能級城市和核心都市圈進行深耕，將有限的資金投入更優質的項目。

“加強資金的利用效率將是行業的重要趨勢，也是‘管理紅利’時代的重要要求。”潘浩認為，未來，“管理紅利型”房企能更快適應行業規則，隨著行業集中度加速提升，留給房企彎道超車的空間也將越來越窄。

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