關鍵的二季度來了 | 2023年1季報（房企版）

經歷了一季度前熱后冷的小陽春 （今年1季度北京賣了889億，是6年來最高點）， 關鍵的二季度已經來了。

各家售樓處的信源告訴表姐，熱度涼得出乎意料，來電、來訪都在往下掉。

(資料圖片)

更讓人頭難的是，新盤拿證又多，僅3月批證就有59個項目拿預售證，是過去10個月新增供應量最高點。

普通人翻身，把握一次機會就夠了。機會又屬于少數人，普通人翻身太難了。

以下是二季度的市場觀點。

0.一季度北京城建是冠軍，賣了103億，主要是天壇府一個盤就貢獻59億。華潤是亞軍。華潤一季度沒有新盤開，順銷賣96億，開年勢頭很猛。中海賣85億，季軍。

如果按權益口徑，中海就是亞軍。新盤真是能沖量，特別是內城新盤。

去年的冠亞軍中海和華潤被北京城建壓一頭，表姐覺得是暫時現象。今年的北京樓市冠軍依然在耐力選手中海和華潤中產生。

北京一哥首開排第四，名次掉得有點猛。金茂第五還是很讓人意外，從去年下半年開始，表姐感覺金茂明顯發力了。

保利沒有跌出前10，保住前十的位置，讓人心驚膽戰。這可是要爭全國第一的保利啊。

1.板塊的輪動效應越來越明顯。西紅門是最近三年的板塊輪動榜樣，龍湖和新城辛苦占有兩年崗，華潤橡樹灣過來就火，19號線、學校姍姍來遲，要啥有啥。

誰能在板塊輪動中不早不晚占到先機，就賺大發了。

2.朝陽二手房一季度成交12萬套，緊跟其后是海淀5000多套。一二手輪動效應明顯出來了，1季度朝陽成交52.85億，排名北京第二，第一是豐臺。

朝陽奶西板塊、崔各莊板塊去年整整打了一年，今年孫河板塊居高臨下，恒基天匯和天恒傲云降維打擊，又會引發混戰。

從套數上看，豐臺正在吸引全北京的買房人。有錢人出手就知道哪里好，豐臺的規劃正在落地，城六區里最好，紅利正在兌現中，不僅是西紅門，南中軸大紅門、分鐘寺、槐房都在動。

都知道買豐臺，西紅門板塊、大紅門板塊、分鐘寺板塊、造甲村板塊和槐房板塊爭奇斗艷，內部爭搶厲害，競品多，各家其實也很焦灼。

3.奶西板塊新房越賣越火，崔各莊各樓會不會釜底抽薪，用奶西的價格戰殺死奶西，這是今年看點。

4.今年最亮眼的板塊還在海淀南，昌平還會繼續賣地。越秀和大華年初一頭扎進去，要么快進快出，要么穩扎穩打，做好產品不懼對手。

5.房山一季度熱鬧一陣子，房山的樓盤挑客戶，性價比其實是新城里最高。中建智地扛大旗，幾個臨鐵上車盤陸續進入順銷期。房山如果再賣地，只能往2035地鐵規劃上使勁。看好青龍湖板塊幾個在售樓，原因大家都知道。

6.今年最熱鬧是南城豐臺，其次才是城南大興。豐臺主要是有高端市場指標盤，比如說華潤的北京天譽、北京瑞府和北京悅府，中海的和瑞叁號院和興叁號院，金茂的永定金茂府，合生的北京縵云，首開的新盤君禮著和尾盤端禮著，還有懋源三子。

都是北京市場高端扛把子，又密集扎堆，雖說新盤只有君禮著，其它各盤都在順銷期。其實，順銷期更難賣。過了年新盤就變成庫存，買房人貨比三家，砍價空間自然就多了。

7.青龍湖原來的低密盤，都熬成現房，通地鐵后終于有機會清掉了。

8.通州肯定是洼地，都被雙限嚇怕了。最搞笑的是，很多人根本不知道雙限是啥，就直接把通州給否了。這是發生在表姐身邊朋友的故事。

9.遠郊剛需盤基本涼涼，不通地鐵基本沒戲，有幾個盤要熬過漫漫長夜，除非降價到腳后跟。

10.一季度熱銷神盤頻出，但也有不同。比如天壇府就是賣內城地段，產品力很一般，學區很一般。要論賣得火，產品力過硬的，要數中央別墅區的懋源璟橒。

今年是產品力大年，北京天譽新樣板間不錯，華潤南城幾個盤基本代表北京高端產品天花板。若論頂豪，還是要看縵合和恒基天匯。

11.值得關注中建智地京東公司，從順義的中建宸園到朝陽奶西的中建宸園，產品力在中建系絕對是扛把子。特別是中建宸園，表姐雖然至今沒去看過，好幾個朋友說不錯，賣得也火。

這就對了，產品力顛覆地段，中建宸廬算一個經典案例。

中建三局在銷售金額上可能是號碼公司里排第一，它家的美譽度和知名度比中建一局差一大截。聽說三局內部很央企，不如一局市場化程度高。

12.金茂受市場傳聞被華潤吞并影響很大，一季度賣了54億，實屬不易。

金茂去年的望京金樾開盤很成功，永定金茂府在宋家莊，也算是金茂自己的地盤，表現不錯，給金茂長臉不少。 （待續）銷冠100

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