秦虹：老舊小區改造提升居民獲得感幸福感安全感

秦虹 中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、中國宏觀經濟論壇（CMF）主要成員

本文轉載自5月10日經濟日報。

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老舊小區改造是重要的民生工程和發展工程，可切實提高廣大城鎮居民福祉，增強幸福感和獲得感。建章立制，不僅是壓實工作責任的重要做法，也是鞏固工作成效的有力抓手。

建立高效有序的組織協調機制。老舊小區涉及群眾利益多、問題復雜，各地積極建立由省、市、區、街道各級各部門組成的領導小組，出臺關于老舊小區改造的指導意見或管理辦法，摸底評估設立改造項目庫，制定改造計劃，成立實施工作專班。加強統籌協調力度，優化審批流程，如北京市創新“并聯審批、同步辦理”審批流程，提高議事決策效率。完善督促考核機制，如青島市、蘇州市等通過定期通報、督導約談、獎優罰劣等方式，加強激勵約束，確保改造工作順利推進。

建立協商共治的公眾參與機制。協商是實施老舊小區改造的前提，既要充分尊重群眾意愿、遵循大多數原則，也要防止多數人侵害少數人的合法權益，這是社會治理能力提升的重要體現。如北京市東城區光明樓17號簡易樓改建項目，創新群眾參與工作機制，按照“居民申請，政府引導，企業實施”原則，采取申請式改建的方式加強改建意愿征詢，減少了改造中的阻力和困難。

建立多主體參與的實施機制。在明確了“干什么”之后，重要的問題就是“誰來干”和“怎么干”。關于參與主體，老舊小區改造以公益性和民生性為主要特征，各地政府支持力度較大，地方國企首先發揮重要作用，如上海市將各區房管集團和城市發展集團作為改造項目實施運營主體。在市場化主體參與方面，各地給予政策調動積極性，如廣州市出臺《引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法（公眾征求意見稿）》，采取政府引導、市場運作、公開擇優、長效治理、探索創新的基本原則，鼓勵地產開發企業、施工企業、專業經營單位、物業服務企業以及提供養老、托幼、醫療保健、文化娛樂等專業服務的機構積極參與城鎮老舊小區改造及運營管養工作，鼓勵整合相關國有企業和私有物業成套成片共同改造提升和經營管理。

建立各類資源的優化整合機制。老舊小區改造不同于新開發住房，涉及大量政策、標準和投入產出等問題，離不開各類創新和突破。首先是政策資源的優化完善，針對老舊小區改造難以完全適應新建建筑的標準規范問題，各地編制適合本地區老舊小區改造的技術導則。如山東省編制的實施方案和驗收導則規定對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規范和標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標；對基礎類、完善類、提升類工程內容的設計、建設、驗收，提出了目標和分項要求，涉及基礎設施、公共設施、垃圾分類、消防通道、建筑節能、適老化改造和驗收標準等多個方面；創新性規定利用社區用房等建設服務設施的，可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不變更，解決了改造中的政策瓶頸。其次是存量資源的整合盤活，利用好老舊小區存量建筑資源，既可以彌補改造資金投入的不足，又可以助力完整社區的建立，因此各地積極推進既有用地集約混合利用和各類公有房屋統籌使用，改擴建現有房屋，利用小區內閑置土地建設助餐食堂、老年人照料中心、托幼設施等。如廣州市對公有房屋、公共低效閑置用地、機動車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用，補齊地區公共服務設施短板，打造片區“一刻鐘便民生活圈”。

建立合理共擔的資金支持機制。對老舊小區改造所需資金，政府財政補貼、管線專營企業出資參與、發行專項債券、銀行低息貸款等資金支持方式比較普遍。同時，各地還探索包括居民在內的多方出資模式，實現改建經濟效益目標。如北京市探索形成“市區政府補貼＋居民出資＋產權單位出資”的成本共擔模式，按照老舊小區綜合整治補貼標準，由市區財政按照1∶1.2比例分享補貼資金，居民出資購買改建后新建房屋，政府作為產權單位負擔該項目剩余部分的資金投入，同時改建后增加的公共服務配套用房由政府持有，若折合為市場價值，基本可實現財政投入部分的收支平衡。

建立可持續的長效管理機制。改造后的老舊小區依然會老化，建立改造后的長效管理機制可延緩老化速度。不少地方積極發動群眾深入開展“共同締造”行動，有的建立多主體參與的小區管理聯席會議機制，共同協商確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，共同維護老舊小區改造成果；有的建立健全老舊小區房屋專項維修資金歸集、使用、續籌機制，提升小區自我更新能力，促進改造后的小區維護進入良性發展軌道。

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