地產股久違大漲，“私募魔女”李蓓喊話：“10年一遇的機會”

跌到谷底的地產股迎來了一波反彈。4月7日，地產板塊早盤時大幅高開，地產ETF亦拉升漲近4%。

截至收盤，從申萬行業來看，房地產板塊以3.69%的漲幅領漲各行業，超百只成分股飄紅，粵泰股份、中交地產、我愛我家等多只地產股漲停，新城控股漲幅超7%，濱江集團、陽光城、招商蛇口漲幅在6%以上，華發股份、萬科A等漲幅亦超5%。

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此前一日，被稱為“私募魔女”的半夏投資創始人李蓓在3月月報中將當下稱為地產板塊“10年一遇級別的機會”，并預計一批公司相對當前的股價，存在3-10倍的上漲空間。

7日，李蓓再度發聲，稱公開看多地產股已經很長時間了，并給出了看對地產股的核心邏輯，中國地產行業經歷了有史以來的第一次大力度的供給側改革，現在還活著的很多地產公司，市值會創新高。多位受訪業內人士也向記表示，當前地產板塊出現了結構性的投資機會，“優先關注在買地的那一批”。

地產股持續下探

盡管迎來了一場難得的大漲，但在過去一年多深度調整中，許多上市房企的股價都處于下降的漩渦中，2023年至今，大部分企業的股價跌勢仍未止住。

據統計，2023年至4月6日收盤，新近復牌的佳兆業集團股價累計跌幅超64%，在債務重組方面獲得較大進展的龍光跌幅亦超30%，而至今在公開市場仍保持零違約的雅居樂股價跌幅超28%。即便是中海地產、保利發展，開年至今的股價表現亦是下跌。

今年以來，房企的銷售表現已有明顯修復。據克而瑞數據，3月單月，TOP100房企銷售操盤金額同比增長29.2%，環比增長42.3%；而整個一季度，百強房企銷售操盤金額同比轉正，增長3.1%。

但地產板塊在3月份還經歷了一次下挫。Wind數據顯示，房地產（申萬）在3月累計跌幅為7.61%。

對此，李蓓認為，盡管百強銷售改善，但地產股經過長期的低迷之后，投資者完全沒有信心和關注，行業專家也懷疑銷售回升的持續性，擔心曇花一現。上市公司自身也沒有信心，大部分不敢給出合理樂觀的收入業績指引。

除了信心不足之外，李蓓還指出，另有部分基于政策博弈的投資者，在2022年年底政策刺激出臺時買入，在3月銷售同比轉正時，基于利好兌現賣出。于是，3月地產銷售喜人，股價卻出現大跌。

不過，業內亦有觀點認為，銷售的修復表現低于預期是股價出現下挫的原因。富途投研團隊向記者表示，從Wind地產銷售的高頻數據可以看出，今年以來國內的地產銷售的熱度持續在往上走，但在2月至3月間約有一個月時間數據持平，弱于市場預期，缺乏增長持續性，出現了一輪拋售，導致股價波動。

或迎來結構性投資機會

股價持續下跌帶來的影響之一就是“便宜”。李蓓亦坦言，自己持倉中的幾家國企地產公司，市凈率只有0.2-0.5倍。

當前大多數的上市房企已處于“破凈”狀態。據Wind數據顯示，截至最新收盤日，中國海外發展的市凈率在0.5倍左右，而碧桂園的市凈率已在0.3倍以下，遠洋集團的這一指標則僅有0.17倍。即便總市值成為內房第一的華潤置地，其市凈率也還不到1倍；在2023年股價累計漲幅超25%的越秀地產，市凈率只有0.7倍。

李蓓將當下視為布局地產板塊的機會，稱“這是10年一遇級別的機會，股價的反應只是時間問題”。

她給出的核心邏輯在于，隨著房企暴雷、停止投資拿地、暫停開工等情況，全國已開工未銷售庫存正在以平均每個月2000萬平米的速度下降。未來即便全行業規模較頂部下滑約30%，沒有爆雷的房企也將迎來市場份額的擴張，銷售規模有望創出新高。同時，房價進入溫和上漲通道后利潤率改善，企業市值也有望創出新高。另外，從資產價值的角度，一旦房價企穩回升，高庫存高杠桿未暴雷企業的存量資產重估彈性巨大。

“對于還活著的企業而言，它的股票可能是有價值的，以前可能只有5%的市場份額，但是因為小伙伴們都死掉了，可能就有10%甚至15%的市場份額。”李蓓在2月份的一場訪談中也表述過份額提升的觀點，從這個角度看，活著的企業市值回到當年的高點是有可能成立的。

申萬宏源近日的研報也顯示，在需求端，中期來看，我國未來5-10年商品房需求中樞為13.4億平方米，總量依然可觀，2022年的銷量已降至12.5億平，目前已經超跌；而在供給端，2021年開始房企大量出險后，目前行業供給端產能收縮38%，已經過度出清，新增供給不足雖然會拖累銷售復蘇，但也將導致結構性供給不足，由此進一步加強優質房企的量價修復彈性。

多位受訪人士也對現階段地產板塊的投資機會予以認可。富途投研團隊認為，地產板塊目前處于嚴重的供給側出清階段，具有較強融資能力和拿地能力的企業會具備很強的投資機會，而信用有著較大損失，尤其在債券市場違約的公司將階段性喪失融資能力和發展機遇。

有長期關注地產股的投資者向記者表示，當下困境反轉，未來頭部公司份額得到提升，“有的地產公司現在PE都是負的，修復一下迎來10倍漲幅也是有可能的。”

不過，有跟蹤地產板塊的券商分析師向記者表示，目前地產板塊有存在結構性的投資機會，比如大家比較關注的央國企，但板塊性的機會還是沒出現。

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