房企爆雷的短期“卡脖子”問題稍緩，后續還有哪些重重困難？

房地產支持政策又來到了融資端。7月10日，監管層正式發布通知稱，將2022年11月發布的“金融16條”中的部分政策予以適當延期。

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根據原政策，有適用期限的主要包括房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資展期和向專項借款支持項目新發放的配套融資風險分類不下調兩項內容。此前的適用期限是“金融16條”通知印發之日起半年內，本次延期至2024年底，較此前延長一年半。

業內普遍認為，在“金融16條”發布之后，房企在融資端得到了一定支持，盡管在開發貸、信托融資等展期方面存在許多關卡，但多數能實現以時間換空間，有助于化解房地產風險的持續擴大。

但2023年以來，盡管房企在銷售、融資方面有所修復，但總體表現仍不算理想。如今，面對房地產市場以及融資環境的乍暖還寒，相關政策延期，給予房企及行業更長時間的緩解期。

中金公司認為，中長期來看，無論是直接對“保交樓”配套融資的支持，還是通過緩解房企資金壓力而間接推進“保交樓”工作，相關政策均有助于提升實體市場對新房交付的預期，同時維持房地產市場供給能力，多管齊下助力房地產基本面指標緩慢筑底并逐步改善。

延期一年半

2023年11月11日，監管層聯合出臺了“金融16條”，從保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置等方面，明確了16條對房地產行業的支持政策，其中有兩處規定了政策有效期。

其一為第4條，關于房企存量融資的規定，原政策指出，自通知印發日起半年內到期的，可展期一年。其二為第8條，關于商業銀行提供保交付專項借款配套融資的規定，原政策指出，半年內發放的配套融資，貸款期限內不下調風險分類，如果形成不良，相關機構人員已盡職的可予免職。

10日晚，監管層發布通知稱，有關政策有適用期限的，將適用期限統一延長至2024年12月31日。即原政策這兩條的有效期為2023年5月11日，本次調整將有效期延長2024年12月31日，再延長一年半左右。

國泰君安地產分析師謝皓宇在研報中指出，“金融16條”此前有效抑制了地產金融風險的進一步擴大，當前將政策延續到2024年底，表明了央行守住房地產企業引發系統性金融風險的決心。

業內較多地認為，本次對“金融16條”相關政策的延期，可避免進一步新增房企信用風險事件，保持房地產融資的穩定。

國金證券認為，當前，監管層對地產行業的支持在延續，延長房企開發貸、信托貸款等融資的展期時間，同時投放專項借款，能緩解房企短期剛兌壓力，有更多資金投入保交樓并逐步調整自身經營，通過用時間換空間的手段，化解行業潛在風險。

一家TOP20房企人士向記者坦言，“金融16條”是去年11月中旬發的，原本在今年5月中旬到期后，有些銀行曾借口政策有效期到了，在展期上進行阻礙。現在正式發文延期，這個理由短期內就不能用了，公司也就得以喘口氣。

同時，在保交付方面，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，去年政策發布后，專項借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，而“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是機構對暴雷房企、保交樓項目資產負債復雜，不敢也不愿意給予融資。此次延長政策，希望加大融資支持、突破困境。

不過，多位券商人士也指出，該政策是“續作”，并未帶來增量資金。謝皓宇分析稱，出險民企仍然面臨資產負債表凈資產可能轉負的壓力，單純展期帶來的幫助有限。

一家已出險的華東房企人士告訴記者，去年政策發布后，公司能展期的銀行開發貸、信托等就都展過了，展不了的也已經被起訴，從征信上來說，一筆暴雷抑或十筆其實都一樣。

據透露，部分已經基本上賣完的項目，所剩貨值余額不足，金融機構就會選擇訴訟，再展期未來也無法償還融資。“目前來看，這一政策補丁對公司意義不算太大。”

后續壓力仍存

盡管有政策延期加持，但“金融16條”并不是房企的免死金牌，行業仍面臨許多壓力。其中之一體現在，政策執行落地是基于自主協商，以市場化原則推進，在過去半年里，房企在實際推進展期的過程中，仍有許多門檻需要一一跨過。

有房企人士表示，不同于債券可以進行統一談判，開發貸通常跟項目掛鉤，要看項目具體情況，同時不同金融機構內部對風控的要求、對政策的執行不盡相同，因而展期多是一事一議，通常要逐個溝通。

相關的要求往往會涉及到抵押物。某閩系房企內部人士告訴記者，除了純信用債的美元債之外，其他融資推進展期時大都需要抵押物，一般是對原來的抵押物延長抵押，與展期時間相對應，有時也要新增一些抵押，有些則會在利息上提要求。“時間越長，金融機構會覺得風險越高，需再提高些保障。”

整體而言，房企在對大部分的銀行貸款、信托融資展期進行談判時，機構方面給出的條件或緊或松，進行質押或其他通融方案，最終都能有所結果，予以一定寬限。

但也有些項目合作方出現了溝通不暢、談不攏的情況，例如正榮與中梁在廈門合作開發的中梁·正榮天著潤宸項目，此前被信托方面要求提前還款，后又出現保險柜“被盜”等諸多時間，如今持續拉扯中。

某華南出險房企內部人士提及，很多時候金融機構并不著急展期談判，央國企業務的優先級會更高，出險房企會比較被動。此外，展期遲早都能談下來，只是利息高企，這對企業來說資金壓力依舊很大。

另有某閩系房企人士指出，這些展期談判之后，企業信用一直在降低，以后很難再有新增融資，再加上持續消耗存量土儲而沒有新拿地，現在猶如在做“收尾”工作。

除了對開發貸款、信托貸款等存量融資展期外，本次延期的政策還涉及到商業銀行支持配套融資貸款。但某全國性房企內部人士向記者表示，相關政策發布以來，在實際操作中，商業銀行提供保交樓配套融資時，需要地方政府一起參與介入，起到平臺、增信、渠道等作用，政府作為主體跟銀行發生關系，政府帶到錢再用于保交付的支持。“開發商直接找銀行的話，很難。”

中泰證券指出，無論是去年底的“金融16條”還是今天的部分政策有效期延長，都還是圍繞著融資端作文章，但當前市場的一些擔憂還需要融資端配合其他政策予以解決。據上述機構數據，2023年上半年，其跟蹤的重點60城新房成交面積同比增長1%，其中6月同比下降32%，而銷售端的預期變弱在一定程度上也會降低金融系統對保交樓配合的動力。

有當前資金狀況尚算良好的民營房企內部人士告訴記者，目前監管層給出的大部分與融資展期相關的政策對公司來說作用都不大，目前還沒到談展期的地步，“但如果市場還沒有明顯起色，對我們或許也就有用了”。

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