建發(fā)股份控股美凱龍 被問詢標(biāo)的投資性房地產(chǎn)957億元 微速訊

北京6月8日訊 上交所網(wǎng)站日前公布的《關(guān)于對廈門建發(fā)股份（600153）有限公司重大資產(chǎn)購買報告書（草案）的信息披露的問詢函》（上證公函【2023】0672號）顯示，廈門建發(fā)股份有限公司于2023年6月1日晚披露《重大資產(chǎn)購買報告書(草案)》。

草案顯示，廈門建發(fā)股份有限公司（“建發(fā)股份”，600153.SH）及其控股子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)擬向紅星控股支付現(xiàn)金購買其持有的紅星美凱龍（601828）家居集團(tuán)股份有限公司（“美凱龍”，601828.SH）29.95%的股份（對應(yīng)1304242436股A股股份）。本次交易完成后，建發(fā)股份持有美凱龍1042958475股股份，占美凱龍總股本的23.95%，聯(lián)發(fā)集團(tuán)持有美凱龍261283961股股份，占美凱龍總股本的6.00%。本次交易不涉及上市公司發(fā)行股份，不涉及募集配套資金。本次交易前，上市公司及其控股子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)不持有美凱龍股權(quán)；本次交易完成后，上市公司及其控股子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)將直接合計持有美凱龍29.95%股權(quán)，美凱龍將成為上市公司的控股子公司。本次交易的交易對方為紅星控股，紅星控股為美凱龍的控股股東。

美凱龍主營業(yè)務(wù)家居商場服務(wù)、建造施工及設(shè)計服務(wù)、家裝相關(guān)服務(wù)及商品銷售。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)估值機(jī)構(gòu)出具的《估值報告》，本次估值以2023年1月12日為估值基準(zhǔn)日，估值報告采用可比公司法及可比交易法對美凱龍的市場價值進(jìn)行了估值。估值機(jī)構(gòu)對美凱龍股東全部權(quán)益于估值基準(zhǔn)日的市場價值的估值結(jié)果為1985964.24萬元至2748519.26萬元，對應(yīng)每股價格為4.56元/股至6.31元/股。

經(jīng)交易雙方協(xié)商一致同意，美凱龍29.95%的股份的交易單價最終確定為4.82元/股，對應(yīng)交易價款628644.8542萬元。本次交易中，上市公司及聯(lián)發(fā)集團(tuán)將全部以現(xiàn)金方式支付交易對價。本次交易上市公司及聯(lián)發(fā)集團(tuán)的資金來源為自有及/或自籌資金。

本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，不構(gòu)成重組上市。保薦機(jī)構(gòu)為中信證券。

草案顯示，報告期各期末，標(biāo)的公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如下，其中，2021年末和2022年末，標(biāo)的公司的資產(chǎn)總額分別為13518754.20萬元和12811066.91萬元。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，報告期各期末，標(biāo)的公司資產(chǎn)以非流動資產(chǎn)為主，非流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例分別為88.42%和91.06%，非流動資產(chǎn)主要由投資性房地產(chǎn)、其他非流動資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、遞延所得稅資產(chǎn)、使用權(quán)資產(chǎn)等構(gòu)成。流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例分別為11.58%和8.94%，流動資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、合同資產(chǎn)、其他應(yīng)收款。

關(guān)于標(biāo)的公司業(yè)務(wù)經(jīng)營及財務(wù)情況關(guān)于標(biāo)的公司業(yè)務(wù)經(jīng)營及財務(wù)情況，上交所指出，2022年末標(biāo)的公司投資性房地產(chǎn)賬面余額957.09億元，占標(biāo)的公司總資產(chǎn)比重達(dá)74.71%，采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，當(dāng)期投資性房地產(chǎn)公允價值變動-0.70億元。分類別來看，房屋及建筑物賬面余額867.81億元，當(dāng)期公允價值減少11.29億元，采用收益法進(jìn)行評估；在建工程賬面余額89.28億元，當(dāng)期公允價值增加10.59億元，采用靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法或重置成本法進(jìn)行評估。此外，標(biāo)的公司持有的價值846.78億元投資性房地產(chǎn)用于抵押擔(dān)保以取得借款及商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券合計321.53億元。請公司補(bǔ)充披露：

（1）標(biāo)的公司對不同類別的投資性房地產(chǎn)采用不同評估方法的原因及合理性，并說明是否符合評估準(zhǔn)則等規(guī)定；（2）報告期內(nèi)不同類別投資性房地產(chǎn)的評估方式、模型、主要參數(shù)等是否發(fā)生變化，若是，說明變化的原因及合理性，并說明評估方式的變化對投資性房

地產(chǎn)賬面價值的影響；（3）2022年度不同類別投資性房地產(chǎn)公允價值變動較大的具體原因及合理性，若存在其他因素導(dǎo)致單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)公允價值變動較大的，請按項(xiàng)目列示變動較大的投資房地產(chǎn)所處位置、所處建設(shè)階段和使用狀態(tài)、物業(yè)面積以及報告期末的賬面價值、當(dāng)期公允價值變動金額等信息，并結(jié)合可比房地產(chǎn)的市場價格、物業(yè)出租率、租金水平等變化，說明評估結(jié)果的公允性；（4）分項(xiàng)目說明2022年末標(biāo)的公司投資性房地產(chǎn)用于抵押擔(dān)保的情況，包括但不限于具體受限原因、涉及到借款金額及期末余額、借款期限、借款主體及其與標(biāo)的公司是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、資金用途及流向等，說明相關(guān)資產(chǎn)受限對標(biāo)的公司日常經(jīng)營和融資能力的影響。請財務(wù)顧問、會計師發(fā)表意見。

以下為原文：

上證公函【2023】0672號

關(guān)于對廈門建發(fā)股份有限公司重大資產(chǎn)購買報告書（草案）的信息披露的問詢函

廈門建發(fā)股份有限公司：

經(jīng)審閱你公司披露的《廈門建發(fā)股份有限公司重大資產(chǎn)購買報告書（草案）》（以下簡稱草案），現(xiàn)有以下問題需要你公司進(jìn)一步說明和補(bǔ)充披露：

一、關(guān)于標(biāo)的公司控制權(quán)變更關(guān)于標(biāo)的公司控制權(quán)變更

1、草案顯示，截至2023年3月31日，紅星控股直接及間接通過西藏奕盈和常州美開合計持有美凱龍54.84%股權(quán)，紅星控股為美凱龍的控股股東。本次交易完成后，建發(fā)股份及其控股子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)將直接合計持有美凱龍29.95%股權(quán)，紅星控股將直接及間接通過西藏奕盈和常州美開持有美凱龍24.89%股權(quán)，雙方持股差異5.06個百分點(diǎn)，建發(fā)股份成為美凱龍的控股股東。請公司結(jié)合交易完成后雙方持股比例較為接近、董事會席位安排、管理層任免、日常生產(chǎn)經(jīng)營決策等，進(jìn)一步說明認(rèn)定美凱龍控股股東變更為建發(fā)股份的依據(jù)及合理性，是否符合《上市公司收購管理辦法》第八十四條的相關(guān)規(guī)定。請財務(wù)顧問、律師發(fā)表意見。

二、關(guān)于標(biāo)的公司業(yè)務(wù)經(jīng)營及財務(wù)情況關(guān)于標(biāo)的公司業(yè)務(wù)經(jīng)營及財務(wù)情況

2、草案顯示，2022年末標(biāo)的公司投資性房地產(chǎn)賬面余額957.09億元，占標(biāo)的公司總資產(chǎn)比重達(dá)74.71%，采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，當(dāng)期投資性房地產(chǎn)公允價值變動-0.70億元。分類別來看，房屋及建筑物賬面余額867.81億元，當(dāng)期公允價值減少11.29億元，采用收益法進(jìn)行評估；在建工程賬面余額89.28億元，當(dāng)期公允價值增加10.59億元，采用靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法或重置成本法進(jìn)行評估。此外，標(biāo)的公司持有的價值846.78億元投資性房地產(chǎn)用于抵押擔(dān)保以取得借款及商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券合計321.53億元。請公司補(bǔ)充披露：

（1）標(biāo)的公司對不同類別的投資性房地產(chǎn)采用不同評估方法的原因及合理性，并說明是否符合評估準(zhǔn)則等規(guī)定；（2）報告期內(nèi)不同類別投資性房地產(chǎn)的評估方式、模型、主要參數(shù)等是否發(fā)生變化，若是，說明變化的原因及合理性，并說明評估方式的變化對投資性房

地產(chǎn)賬面價值的影響；（3）2022年度不同類別投資性房地產(chǎn)公允價值變動較大的具體原因及合理性，若存在其他因素導(dǎo)致單項(xiàng)投資性房地產(chǎn)公允價值變動較大的，請按項(xiàng)目列示變動較大的投資房地產(chǎn)所處位置、所處建設(shè)階段和使用狀態(tài)、物業(yè)面積以及報告期末的賬面價值、當(dāng)期公允價值變動金額等信息，并結(jié)合可比房地產(chǎn)的市場價格、物業(yè)出租率、租金水平等變化，說明評估結(jié)果的公允性；（4）分項(xiàng)目說明2022年末標(biāo)的公司投資性房地產(chǎn)用于抵押擔(dān)保的情況，包括但不限于具體受限原因、涉及到借款金額及期末余額、借款期限、借款主體及其與標(biāo)的公司是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、資金用途及流向等，說明相關(guān)資產(chǎn)受限對標(biāo)的公司日常經(jīng)營和融資能力的影響。請財務(wù)顧問、會計師發(fā)表意見。

3、草案顯示，2022年末標(biāo)的公司其他非流動資產(chǎn)余額51.28億元，包括預(yù)付工程款及土地補(bǔ)償代墊款14.60億元、土地整理相關(guān)收益權(quán)18.36億元、預(yù)付物業(yè)購置款3.91億元、預(yù)付回購款2.48億元、預(yù)付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.94億元等。2022年度標(biāo)的公司對其他非流動資產(chǎn)計提減值6.15億元，主要系對永清縣委托區(qū)域整體合作開發(fā)項(xiàng)目、北京廣渠路項(xiàng)目計提減值準(zhǔn)備所致。請公司補(bǔ)充披露：（1）上述各類往來款項(xiàng)及土地整理權(quán)涉及的具體項(xiàng)目名稱、交易背景、交易對手、是否關(guān)聯(lián)方、金額、賬齡、具體交易內(nèi)容與付款安排；（2）結(jié)合交易背景、付款安排、賬齡等，說明上述往來款項(xiàng)是否存在長期掛賬未結(jié)算的情況、是否存在無商業(yè)實(shí)質(zhì)的情況；（3）減值項(xiàng)目的具體情況，包括相關(guān)項(xiàng)目的交易背景、交易進(jìn)展情況、減值的主要原因、減值測試關(guān)鍵參數(shù)與假設(shè)的選取依據(jù)及合理性、計算過程，并說明減值計提是否充分。請財務(wù)顧問、會計師發(fā)表意見。

4、草案顯示，2022年末標(biāo)的公司對外提供財務(wù)資助總余額約為25.92億元，主要用于支持自營或委管項(xiàng)目建設(shè)，其中逾期未收回余額10.19億元，標(biāo)的公司對逾期財務(wù)資助已累計計提壞賬準(zhǔn)備0.39億元，未到期財務(wù)資助已累計計提壞賬準(zhǔn)備0.28億元。請公司補(bǔ)充披露：（1）標(biāo)的公司對自營商場合作項(xiàng)目公司/合作方、委管商場項(xiàng)目公司進(jìn)行財務(wù)資助的原因及商業(yè)合理性，2022年末存在較大金額的對外財務(wù)資助余額且逾期占比較高的原因；（2）逐筆披露相關(guān)逾期款項(xiàng)的資助對象、關(guān)聯(lián)關(guān)系、交易背景、借款余額、借款期限、逾期時間、是否存在補(bǔ)救措施及實(shí)施情況、期后回款情況、后續(xù)收款安排、壞賬計提情況，結(jié)合上述信息說明相關(guān)壞賬準(zhǔn)備計提是否充分；（3）結(jié)合未到期部分的財務(wù)資助對象、關(guān)聯(lián)關(guān)系、交易背景、借款金額及期限等信息，充分評估標(biāo)的未到期財務(wù)資助是否存在逾期風(fēng)險；（4）結(jié)合標(biāo)的公司與財務(wù)資助對象的關(guān)聯(lián)關(guān)系、資助對象股權(quán)結(jié)構(gòu)等，說明是否存在財務(wù)資助款項(xiàng)流向其控股股東和實(shí)際控制人的情形。請財務(wù)顧問、會計師發(fā)表意見。

5、草案顯示，標(biāo)的公司及其合并報表范圍內(nèi)子公司存在大額未決訴訟，其中金額超過1000萬元、且占標(biāo)的公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)絕對值0.1%以上的訴訟或仲裁涉案金額合計10.26億元。截至2023年一季度末，標(biāo)的公司預(yù)計負(fù)債金額為0。請公司補(bǔ)充說明標(biāo)的公司針對未決訴訟的會計處理方式，及未計提預(yù)計負(fù)債的原因及合理性。請財務(wù)顧問、會計師發(fā)表意見。

請你公司在收到本問詢函后立即披露，并在10個交易日內(nèi)，針對上述問題書面回復(fù)我部，并對草案作相應(yīng)修改。

上海證券交易所上市公司管理一部

二〇二三年六月七日

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