土地市場“表面繁華”，房企投資動力不足

一邊是樓市熱度消退，一邊是土拍頻頻火出圈，最近的房地產行業有點“魔幻”。

(相關資料圖)

6月20日，廣州天河區一宗地經過30輪出價后，提前觸頂進入搖號環節，封頂總價約21.86億元，樓面價約5.73萬元/平方米，刷新廣州樓面價TOP10榜單，高居第二位。

近兩個月，像上述地塊一般，引發房企激烈爭搶的土地頻繁出現，從北京、廣州，到成都、杭州，土拍市場好像“一夜回春”了。大型央國企現身熱點城市拍地，一些名不見經傳的小公司，也沖到北京參與搖號，土拍現場遍布房企人士穿紅衣的身影。

熱鬧之下，房企恢復拿地了嗎？現實可能有些“骨感”。實際上，當前房企投資力度仍然較弱，前五月百強房企拿地總金額同比降8.4%；除了部分地方性民營房企，絕大部分上市民企仍然停止拿地。當下土地市場的繁華能持續多久，依然是個疑問句。

黑馬企業攻城略地

一向波瀾不驚的北京土地市場，這個夏天有點“火爆”。

今年以來，北京歷次土拍都有新看點，從最初對“中建系”同臺競技的關注，到各地殺出來的地方中小房企，以往靜如湖水的北京土拍，如今站到了鎂光燈最亮眼的位置。一塊土地，動輒幾十家房企搖號，能否搶到地不再只拼實力，還要有幾分運氣。

福建雄旺、石家莊創世紀、中皋置業，是最新被好運砸中的企業。六月初，福建雄旺幸運搖中了順義新城第19街區地塊；因低總價、高利潤，這地塊吸引了中海、首開、龍湖等老面孔，以及東方雨虹、陽明尚興等建筑類民企參拍，最終被福建雄旺一舉奪得。

類似場景屢屢上演。6月14日，石家莊創世紀以11.04億元競得順義新城地塊，擊敗了一同參拍的21家房企；6月16日，中皋置業斬獲亦莊新城X47R1地塊，同臺競爭的有華潤、中鐵建、保利、中海等規模企業，以及太原萃豐、南通江海港等諸多新面孔。

以往，因地價成本較高，北京土拍幾乎是規模房企的天下，很少見到如此多新面孔集體現身的場景。更引人關注的是，這些幸運搖中的企業，此前地產開發經驗并不豐富。

公開信息顯示，福建雄旺剛成立半年、此前沒有公開市場拿地及項目開發經驗；河北企業石家莊創世紀，成立時間較早，但此前很少獨立開發地產項目，多與萬科、龍湖等龍頭房企合作；再如中皋置業，屬于江蘇地方國資企業，同樣沒有獨立操盤經驗。

這些此前不被關注的小房企，赴京拿地是為利潤而“打新”，還是其他房企設置的“馬甲”，一時間眾說紛紜。如果追溯股權關系，福建雄旺有兩家下屬公司，股東可穿透至建發旗下的利百控股；中皋置業方面，也有市場消息稱其正與經驗豐富的開發商接洽。

更有甚者，在6月14日的北京土拍中，有家參拍房企成立僅兩天，即太原萃豐。資料顯示，太原萃豐成立時間為2023年6月12日，股權穿透后實控人為張亞平。張亞平為山西東輝集團董事長，被稱為“山西隱形富豪”，東輝集團的產業則涉及煤碳、有色金屬、新材料、新技術、文化旅游，總資產規模60億元。

不過，這些并不能做實它們的“馬甲”身份，目前僅是市場猜測。綜合業內觀點，一方面因北京部分地塊利潤高，“搖到”即可賺到，吸引了部分投機者；另一方面，當下房企投資策略高度趨同，為提高中簽機會，不排除大房企請有資質的供應商協助參拍；此外，部分下游企業積極參與土拍搖號，或是為了拿地后在與甲方的合作中增添談判籌碼。

除了北京，在杭州、成都等土拍熱點城市，也有變化在發生，即地方本土房企崛起。

比如6月9日，杭州第五批集中供地出讓5宗地塊，4宗封頂搖號，1宗底價成交。其中江灣新城一地塊吸引了70家企業參與搖號，創下杭州賣地搖號以來的新高，被綠城搖中。江灣新城另一地塊，則被民營房企宇誠集團搖中，該集團總部在浙江德清縣。

中指研究院表示，前五月拿地的民營房企中，多是中小民企在當地拿地，主要集中在城市群的一二線熱點城市及部分三四線城市，如長三角一二線城市上海、杭州、蘇州、南京、合肥、寧波等，三四線城市臺州、溫州、紹興等；粵港澳的廣州、佛山等。

土拍市場冷熱交織

“馬甲”疑云隱現、幾十家房企競爭......表面熱鬧的土拍市場，真的回暖了嗎？

答案或許并不樂觀。國家統計局最新發布數據顯示，2023年1～5月全國房地產開發投資金額10187億元，同比增速-10.5%；新開工面積8503萬平方米，同比增速-27.3%。

中銀證券稱，5月房地產開發投資金額1.02萬億元，同比下降10.5%，降幅較上月擴大3.3個百分點，今年以來投資單月同比增速持續下行；從絕對量看，處于2018年以來同期最低值，尚未有止跌回穩的趨勢，預計2023年投資和新開工面積同比增速分別為-2.3%、-5.1%。

從百強房企表現看，中指研究院數據顯示，前五月百強房企拿地總額4290億元，拿地規模同比下降8.4%；絕大部分上市民營房企基本停止拿地，前五月上市民營房企中拿地企業數量占比僅為8.2%，大部分企業拿地明顯減弱，流動性壓力仍較大。

華創證券也表示，從投資金額看，前五月華潤拿地最為積極，拿地金額214億元，2023年1-5月累計投資強度達42%。與此同時，民企拿地保持低位，碧桂園、金地、龍湖、新城1-5月累計投資強度分別僅為5%、12%、11%、11%。

究其根本，部分熱點城市土拍高熱，其實是房企投資策略趨同、扎堆競爭所導致。“房企投資普遍聚焦高能級城市確定性地塊，主要原因是低能級城市流速較慢，拉長項目去化周期，拖累利潤實現。”華創證券認為。

中指研究院市場研究總監陳文靜告訴第一財經，近兩年受房地產市場調整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”、“聚焦核心城市及區域”的策略，確定性的銷售去化成為拿地的首要標準之一，優勢地區的優質地塊成為企業投資重點。

受此影響，北上杭等核心城市受到更多關注，而當前多地競拍至最后階段多采取搖號方式，“新面孔”企業也有獲取優質土地的機會；另一方面，在搖號中簽率持續走低之下，房企為提高中簽機會，會請有開發資質的供應商協助參拍，進一步推高土拍熱度。

核心城市“僧多粥少”，但硬幣的另一面，不少二線城市非核心區域則較為冷清。比如合肥、長沙、青島、南京核心區地塊企業參與度高，非核心區地塊多底價成交，板塊間分化明顯；無錫、天津、武漢土拍情緒仍較低，成交地塊均底價出讓。

6月16日，東莞市常平鎮一地塊進行網上限時競價，最終因無人競價流拍。該地塊位于常平還珠瀝村，起拍價14.97億元，最高限價約17.21億元。即便是一線城市廣州，市場內部也極為分化，在6月13日的土拍中，5宗掛牌地塊流拍超過一半，2宗地塊觸頂搖號成交。

陳文靜認為，2023年核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復，而多數城市土地市場仍面臨較大調整壓力，全國層面土地市場低迷態勢并未改變，未來土拍市場能否回溫，有賴于地產銷售端恢復程度。另外，隨著越來越多的企業聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競爭也將日益激烈，部分企業拿地或向核心城市近郊及優勢三線城市適度下沉。

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