不動產 “帶押過戶”全面推廣在即 ?已有多城先行試點

此前多地試點的“帶押過戶”模式，或將全面常態化。

(資料圖)

日前，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（下稱《通知》）指出，在地方實踐的基礎上，自然資源部和銀保監會決定深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展。

“帶押過戶”是指­在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。其主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。

有不少業內人士認為，“帶押過戶”將有利于降低二手房交易成本，進一步激發樓市活力。

推動“帶押過戶”常態化

“帶押過戶”的優勢是可以有效節省不動產的交易時間，降低交易難度和交易成本。

此前，已經抵押的不動產因買賣等申請辦理不動產轉移登記時，通常面臨辦理時間長、辦理環節多、交易成本高的問題。往往需要以下6個流程：賣方籌集資金歸還貸款、買方申請貸款審批、賣方及銀行申請舊貸款抵押注銷登記、買賣雙方共同申請轉移登記、買房及銀行申請新貸款抵押登記、貸款銀行發放貸款等。

事實上，“帶押過戶”已具備放開的法律條件。民法典第四百零六條明確規定“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。2021年，自然資源部印發了《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》，明確已抵押不動產轉移的具體辦理要求，在登記制度方面做好了與民法典的銜接。

從推進節奏上看，《通知》指出，各地要在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，推動住宅不動產率先實現“帶押過戶”，并逐步向工業、商業等領域拓展，是本次政策較為新穎的探索，當前很多城市提出的“帶押過戶”，主要是以二手住宅市場為主力戰場。在住宅市場充分實行這一模式后，再逐步向其他業態及領域推廣，擴大了“帶押過戶”的適用范圍，將使該政策變得更加全面。

此外，《通知》要求各地結合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務系統建設，推進登記金融系統融合，優化工作流程，實時共享信息，努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環節風險點，制定應急預案，切實防范風險。

中國銀保監會法規部處長周蘭領表示，銀保監會將鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，進一步探索不動產登記機構和銀行保險監督管理機構“總對總”業務和系統對接方式。比如，減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉模式，明確資金劃轉依據、時間節點、具體方式等，實現全流程閉環管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算

此前多城陸續試點

事實上，此前多城已試點二手房帶押過戶模式。根據自然資源部自然資源確權登記局副局長趙燕介紹，全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產“帶押過戶”。

各地在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。第一種是成都、武漢、珠海、清遠等城市采用的新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

第二種是江蘇、重慶、濟南、深圳、福州等地采用的新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

第三種是抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。目前廣州、青島等地采用的就是此類模式。

招聯金融首席研究員董希淼指出，對二手房交易推廣“帶押過戶”，可節省二手房買賣雙方的時間、費用，提升交易便利性與安全性，既提高二手房市場的活躍度，也加快一手房市場去庫存。

此前試點也已取得一定成效。據濟南市不動產登記中心主任杜建剛介紹，濟南推出不動產“帶押過戶”改革后，辦理時限減少近10個工作日，實現2個工作日左右辦結，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下。

浙江省自然資源廳確權登記局局長方劍強指出，2023年1月全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，初步統計全省已辦理1000余筆業務，總交易金額達到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業節省過橋資金約47.3億元。

值得注意的是，《通知》發布不久，北京也官宣加入。3月31日北京市即正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款。

標簽：