世界熱門:福州中介費調整文件連夜撤回，“指導價”高過25城平均水平

僅實施一日，被稱為“中介費下調第一槍”的福州市中介費新收取標準就被撤回了。

6月2日凌晨，福州市房地產中介協會發出一則通知稱，5月30日印發的《關于合理調整二手房交易傭金標準，促進房產消費復蘇的指導意見書》（以下簡稱“《指導意見書》”），因對住建部、市場監管總局等部門關于規范房地產經紀服務的意見政策把握不準、領會不透，悖離上級精神，給房產經紀行業造成較大負面影響。

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為及時消除影響，該協會按照行業主管部門要求，已將上述《指導意見書》撤銷。業內認為，住建部等部門此前下發的意見旨在規范中介行業，壓降二手房交易成本，引導市場降低買方承擔的費用，而福州《指導意見書》并未減少傭金總額，甚至有可能適得其反。

根據相關調研，全國25個重點城市的中介費率平均值為2.2%，相較于3%的參考價打了7折，二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費更低于該平均水平。多位受訪業內人士表示，在二手房市場疲軟，且逐漸走向買方市場的當下，中介費下調是大概率事件，而雙邊收費也將成為一大趨勢。

25城中介費率平均值僅2.2%

根據早前發布的《指導意見書》，調整由買方全額支付交易傭金的現行辦法，轉為由買、賣雙方等比等額分擔傭金；同時，合理下調中介企業的傭金收費標準，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%。該《指導意見書》原定于6月1日起正式實施。

上述通知中所指的住建部、市場監管總局等下發的文件，是今年5月初印發的《關于規范房地產經紀服務的意見》，其中提出“房地產經紀機構要合理降低買賣和租賃經紀服務費用”。

其中該政策意在壓縮二手房的交易成本，而福州的《指導意見書》并不符合這一政策導向。據諸葛數據研究中心，福州當地目前的中介費收費標準為成交總價的3%。這也就意味著，即便由過去的買方單邊支付，變為買賣雙方各付1.5%，新政策執行之后經紀公司獲取的傭金仍然不變。

值得一提的是，在過往的二手房交易中，時常存在業主將自己所需承擔的中介費轉嫁給買家的情況，這更削弱了福州《指導意見書》的作用。

上海中原地產市場分析師盧文曦向第一財經記者分析，根據監管層意見的精神，中介費應該是從3%降低到2.5%或者更低，從而減少交易成本，即便存在轉嫁中介費的情況，整體的費用實則也被壓低了。他同時認為，該《指導意見書》亦缺乏相應的監督措施，實際上無法保證執行效果。

有在大型連鎖中介機構工作多年的內部人士直言，福州給出的上述新收費標準“沒有意義，結果一樣的”。

此外，監管層的相關意見還明確，“鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”。同策研究院研究總監宋紅衛認為，這一政策導向是要求收費要有差異化，房價高低與費率掛鉤，房價越高、費率低，而福州中介協會“一刀切”地按照上下家各1.5%的比例來指導，亦與文件精神有所不符。

事實上，當前許多城市的二手房中介費并未達到3%的水平。易居研究院在對全國25個重點城市的調研中發現，各地中介費用的定價并無統一標準，其根據各地中介機構反饋的主流中介費用情況得出的市場價顯示，25個重點城市中介費率平均值為2.2%，相較于3%的參考價，相當打了7折的水平。

具體到城市來看，成都、西安、北京的中介費略高，分別為2.8%、2.8%、2.7%；石家莊、東莞、太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%、1.9%。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，其他城市目前的傭金率低于3%，如果也更改為買賣雙方各為1.5%，中介公司收取的總傭金實則有所上調，為防范市場亂象的發生，中介費買賣雙方收取標準還有待研究。

中介費下調是必然趨勢

事實上，在二手房交易行情偏弱、中介機構競爭壓力增大等的影響下，買方市場形成中，現階段的中介費實則還有下調的趨勢和可能。

2021年7月時，廣州曾有地產中介通過降傭讓利的方式吸引購房者，其表示統一向買賣雙方各收取房屋總成交價0.69%的傭金。而這背后是彼時慘淡的廣州二手房市場。據廣州中原研究發展部監測數據，2021年6月，當地的二手房成交量跌至7794套，創下當時的新低。

近期，各大城市二手房市場表現同樣不樂觀。從掛牌量上來看，據克而瑞數據，南京二手房掛牌量已突破17萬套大關；近來二手房一直保持在高位成交的成都，掛牌房源仍維持在約19萬套的水平；北京二手房掛牌量在6月份也達到了11.97萬套，較3月多了1萬余套。

掛牌量攀升同時，二手房成交量則出現明顯回落。南京的二手房成交量在3月達到了12609套的峰值，而在5月前3周的成交量尚不足3月峰值一半，下降趨勢明顯；而同樣成交量在3月沖高的上海，4月成交約1.77萬套，環比減少超6千套，5月亦繼續降溫。

這樣的大趨勢下，中介費下調是大概率事件。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，在房屋供應量大增、交易周期拉長的當下，中介人均交易單數明顯下降，其促成交易的訴求很強，愿意降低費率；而賣方也想盡快賣掉以回籠資金，同樣也會愿意支付一定經紀費，經紀費率下調是必然趨勢。

不只是中介費下調，在買方市場下，雙邊收費也將成為一大趨勢。從此前不少城市的實際情況來看，由買家支付全部費用的情況并不少見。李宇嘉認為，當前買方市場下，購房者有大把機會可挑可選，怎么買到性價比最高的房子，需要中介的精細化服務。由此，未來買賣雙方均支付經紀費的情形和案例將會大量出現，“買方付全部經紀費，賣家實收”的時代結束了。

從國際經驗來看，王小嬙介紹，如美國、英國、西班牙、俄羅斯等為賣家支付中介費，德國、意大利、日本等為買家與賣家共同承擔；在中國的房地產市場此前經歷了高速發展時期，衍生了買家單獨支付傭金的收取模式，但從當下的二手房市場來看，中介費雙邊支付是適宜之舉，這可降低購房者的買房壓力，對于促樓市消費來說也有一定的積極作用。

近來二手房市場有所降溫的上海市場，就有房東在掛牌房源時，將“稅費各付”作為核心賣點之一吸引購房者。例如，某中介機構執行的收費標準為賣方1%、買方2%，那么一套總價1000萬的房源，若可切實執行雙邊收費，在現行規則下，買方也可省下10萬的中介費。

不過，易居研究院也提醒，中介費用下調的過程中，往往會產生幾個老問題，即費用滋生和費用轉嫁。其中，費用滋生是指產生包括貸款服務費、保障服務費、擔保費等在內的新費用，對于這些如何定價或如何收的問題，都應該在中介費調整政策中做出說明；在費用轉嫁的問題上，則要做好系統論證和機制創新，防止出現購房者承擔房東那部分費用的情況。

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