南京接力鄭州，發(fā)布八條新政穩(wěn)樓市

緊隨著鄭州的步伐，另一省會(huì)城市南京也推出了樓市新政。

8月4日，南京發(fā)布了《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，給出了8條政策，涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、建立“安置房源超市”、優(yōu)化車(chē)位車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售審批手續(xù)、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率等。

與購(gòu)房者直接相關(guān)的利好是將購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施范圍再擴(kuò)大。新政指出，鼓勵(lì)新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，按合同價(jià)給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)評(píng)估后對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼。

(資料圖片僅供參考)

早在2022年，南京遠(yuǎn)郊區(qū)域如六合、溧水、高淳等就已在推行一系列購(gòu)房補(bǔ)貼。中指研究院高級(jí)分析師趙芊指出，此次正式發(fā)文，除了再次強(qiáng)調(diào)新六區(qū)可繼續(xù)施行購(gòu)房補(bǔ)貼外，首次提及棲霞、雨花臺(tái)兩區(qū)亦可實(shí)施補(bǔ)貼。這也是南京在綜合研究各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房客群后提出的政策，后期各區(qū)會(huì)出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)節(jié)，實(shí)施效果有待觀察。

在搬遷安置方面，本次新政不僅提及對(duì)集體土地房屋征收推行房票安置，并指出要建立全市統(tǒng)一的“安置房源超市”，分類(lèi)整理全市各類(lèi)可供安置的商品房和保障房，面向各區(qū)征收主體打造市級(jí)層面的安置房源選擇平臺(tái)。

趙芊表示，房票政策在2022年時(shí)已在南京遠(yuǎn)郊板塊試點(diǎn)發(fā)放，今年年初南京也已發(fā)布房票安置的相關(guān)暫行辦法，本次政策針對(duì)于集體土地提及房票安置則將繼續(xù)擴(kuò)大房票安置范圍，持續(xù)釋放購(gòu)房需求。同時(shí)建立統(tǒng)一“安置房源超市”，對(duì)于遠(yuǎn)郊新城板塊的去庫(kù)存或?qū)⒂羞@積極作用。

值得一提的是，南京在企業(yè)端也給出了利好政策，包括優(yōu)化車(chē)位車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售審批，提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率。

趙芊表示，南京在預(yù)售資金監(jiān)管方面一直較為嚴(yán)格，各個(gè)節(jié)點(diǎn)資金的返還都有著明確的要求。本次針對(duì)商品房預(yù)售資金不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的管理進(jìn)行優(yōu)化，允許符合條件的預(yù)售商品房項(xiàng)目隨著項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，可申請(qǐng)將不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按項(xiàng)目工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)逐步釋放，利于提升資金使用效率。

不過(guò)，與鄭州不同的是，南京在新政中未提及落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

有多位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，南京此前已推行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，也即貸款結(jié)清后，再買(mǎi)房貸款時(shí)仍按首套計(jì)算。相較于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，需要還清貸款且名下無(wú)房才有首套資格，南京正在執(zhí)行的政策更為寬松。

具體來(lái)看，沒(méi)有貸款在還的購(gòu)房者，首付比例為3成，房貸利率執(zhí)行4.1%；有一套貸款在還的，首付比例為4成，房貸利率為4.9%；若有兩套貸款在還則無(wú)法再貸款。

某Top10房企南京項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理表示，該政策在2022年時(shí)已執(zhí)行，南京有一段時(shí)間豪宅賣(mài)得非常好，就是受益于該政策，需求得以釋放。

事實(shí)上，2022年下半年以來(lái)，南京便陸續(xù)出臺(tái)了各種政策，對(duì)限購(gòu)、限售、限貸等政策持續(xù)放松，同時(shí)疊加財(cái)稅優(yōu)惠，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，助力樓市修復(fù)。整體政策放松空間已較為有限。

南京當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)分析師認(rèn)為，目前來(lái)看，南京的房貸利率還有下調(diào)的空間。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月份二線城市首套、二套房房貸利率分別為3.88%、4.81%，南京當(dāng)前執(zhí)行的房貸利率仍高于該水平。不過(guò)，南京本次發(fā)布的政策中并未提及房貸利率下調(diào)，也未給出存量貸款利率調(diào)整的指引。

整體而言，受訪對(duì)象認(rèn)為，當(dāng)前南京發(fā)布的樓市新政力度相對(duì)較弱。上述營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理坦言，預(yù)計(jì)政策效果比較有限，“現(xiàn)在的情況是越出政策越不買(mǎi)”，“入行這么久，從來(lái)沒(méi)有遇到過(guò)這樣的情況”。

今年以來(lái)，南京樓市在2、3月時(shí)收獲了“小陽(yáng)春”，周末來(lái)訪客戶(hù)破上百組、成交翻倍、優(yōu)惠回收等，但在積壓需求釋放結(jié)束時(shí)候，也隨著全國(guó)市場(chǎng)一并走低。

據(jù)我愛(ài)我家南京研究院數(shù)據(jù)，3月時(shí)，南京新房成交量達(dá)到了7371套的歷史高位，但從4月起逐月走低。進(jìn)入7月淡季，南京新房上市量有所減少，加上市場(chǎng)需求不足，導(dǎo)致全月新房成交跌破3000套，創(chuàng)近年來(lái)新低。

同期，新房庫(kù)存壓力進(jìn)一步提升，截止7月底，南京新房庫(kù)存量為51538套（不含高淳、溧水），環(huán)比小幅增加0.7%，也是2月以來(lái)新高。我愛(ài)我家南京研究院認(rèn)為，雖然當(dāng)前庫(kù)存整體增幅不大，但由于近期市場(chǎng)成交節(jié)奏放緩，庫(kù)存去化周期則有明顯拉長(zhǎng)，根據(jù)測(cè)算，目前庫(kù)存量完全消化需12.9個(gè)月，環(huán)比再增加0.5個(gè)月，去庫(kù)存壓力較大。

有業(yè)內(nèi)人士指出，7月中下旬監(jiān)管層政策出臺(tái)以來(lái)，南京市場(chǎng)還沒(méi)有明顯的起色，“可能市場(chǎng)有一個(gè)消化政策，再好轉(zhuǎn)的過(guò)程”。

南京在上述通知中指出，南京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位將結(jié)合市情適時(shí)優(yōu)化政策舉措，全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體操作細(xì)則由各相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)。

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