【世界快播報】赴港二闖IPO“龍門”，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)績成色如何？

近日，龍湖智創(chuàng)生活再度向港交所遞交IPO申請書。

據港交所披露易顯示，龍湖智創(chuàng)生活曾于2022年1月7日首次向港交所遞交了IPO申請書，此次是該公司二次闖關港股IPO市場。

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在龍湖智創(chuàng)生活發(fā)起二次闖關的同時，不少投資者也對另一家內地物管頭部企業(yè)萬物云首次IPO之旅，也有所擔憂。據港交所披露易平臺顯示，萬物云于今年4月1日向港交所遞交了IPO申請書，截至目前，申請狀態(tài)仍為“處理中”。

據此前彭博引述知情人士稱，龍湖智創(chuàng)生活IPO募資約10億美元（約78億港元）。

根據最新招股書顯示，龍湖智創(chuàng)生活此次赴港IPO募集資金用途，主要用于未來兩到三年在一、二線城市物管市場投資和收購；部分資金用于優(yōu)化現(xiàn)有的增值服務，拓展全新增值服務種類。

隨著龍湖智創(chuàng)生活二次遞表，財務數據及運營數據也隨之更新。和首次遞表相比，二次遞表的龍湖智創(chuàng)生活，業(yè)績及業(yè)務規(guī)模都有不俗的表現(xiàn)。

在管規(guī)模方面，依托多樣物管服務業(yè)務模式，以及不斷跑馬圈地拓展戰(zhàn)略，龍湖智創(chuàng)生活在管規(guī)模實現(xiàn)較大跨越。

截至2022年4月30日，物業(yè)管理服務簽約及戰(zhàn)略合作面積超4.8億平方米，在管面積2.74億平方米。其中，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管面積為2.47億平方米、購物中心在管面積為970萬平方米、寫字樓及其他商業(yè)物業(yè)在管面積為1,700萬平方米。

據悉，這一規(guī)模當前在行業(yè)中，僅次于碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務和招商積余。

經營業(yè)績表現(xiàn)方面，招股書顯示，2019年、2020年及2021年龍湖智創(chuàng)生活收入分別為43.69億元、64.68億元、110.56億元，復合年增長率為59%。其中，2021年營收破百億元大關，也讓龍湖智創(chuàng)成功躋身百億物管公司行列。

據不完全統(tǒng)計，截至2021年底，內地物管公司營收超百億的企業(yè)也就8家，分別是碧桂園服務、萬物云、雅生活服務、綠城服務、保利物業(yè)、招商積余、恒大物業(yè)（2020年營收已破百億）及龍湖智創(chuàng)生活。

值得注意的是，2022年以來，龍湖智創(chuàng)生活高增長的業(yè)績增勢還需延續(xù)。2022年前4個月，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入40.6億元，同比增長38.6%。

凈利潤方面，2019年、2020年及2021年龍湖智創(chuàng)生活凈利潤分別為6.81億元、9.31億元、13.67億元，復合年均增速為41.73%；2022年前4月，公司凈利潤為5.44億元，同比增長71%。

值得注意的是，雖然在管面積、營收及凈利潤均錄得不錯的表現(xiàn)，但龍湖智創(chuàng)生活的毛利率表現(xiàn)并不穩(wěn)定，存在一定波動性。

2019年、2020年、2021年及2022年前4月，龍湖智創(chuàng)生活毛利率分別為29.2%、25.8%、26.6%、25.6%及27.2%。

毛利率波動或許與龍湖智創(chuàng)生活追求規(guī)?；瘮U張有關。尤其是，外拓能力提升，低毛利率第三方物管項目占比提升，給公司盈利能力帶來了波動。

截至2020年、2021年，以及2022年4月30日，其在管面積中來自獨立第三方的項目總數占比分別為47.4%、59.2%，以及60.3%；同期，來自獨立第三方的在管面積占比分別為51.5%、61.7%以及62.2%。

據招股書顯示，2019年、2020年、2021年及2021年前4月與2022年前4月，龍湖智創(chuàng)生活獨立第三方住宅及其他非商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務毛利率分別為3.1%、7.3%、11.2%、5.4%及12.3%，整體波動較大；而來自母公司龍湖及其聯(lián)合營公司的住宅及其他非商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務毛利率分別為18.2%、19.3%、19.6%、19.8%及20.3%，整體呈現(xiàn)遞增態(tài)勢。

對此，龍湖智創(chuàng)生活解釋是，獨立第三方開發(fā)的項目毛利率通常較低，原因是在龍湖智創(chuàng)生活接管之前采用的運營系統(tǒng)不夠先進，致使物業(yè)狀況維護欠佳及在接管之后產生較高的翻新及升級費用。對此，龍湖智創(chuàng)生活還表示，后續(xù)將該等有關物業(yè)的運營與公司管理系統(tǒng)整合，以改善運營效率，繼而達致較高盈利能力。

作者|無為

編輯|May

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