當前通訊！核心城市搶地潮來襲，重倉“北上杭”的綠城中國面臨投資抉擇

在房企業績一片虧損中，去年銷售規模達3003億元的綠城中國（03900.HK），連續三年實現營收正向增長。最新發布的2022年年報顯示，綠城中國實現收入1271.53億元，同比增長27%。

這一業績背后，綠城中國在一二線的新增貨值比重達到了前所未有的92%，在樓市最熱的杭州、北京和上海，綠城共拿地20宗，其中不少投資已經迅速轉化為銷售額。不過，目前杭州、北京等熱門城市土地市場復蘇加快，已經頻頻出現五六十家房企搶一塊地的“名場面”。

搶地潮下，即便在大本營杭州的土拍中，綠城也很難再像去年那樣”大包大攬“，過去的投資打法很難在今年繼續實施，未來業績增長該如何支撐？

(相關資料圖)

此外，在營收增長的情況下，綠城的毛利率和歸屬股東利潤率仍在探底，期內股東應占利潤27.56億元，同比下降約38%，而非控股股東應占利潤卻達到61.4億元，同比增長91%。

重倉最熱城市

去年綠城中國新增貨值高達1037億元，排到了全國第八位。不過在拿地投資上，綠城又一次站在十字路口。

毫無疑問，近年來綠城選擇了重倉一二線城市中的核心城市，從2022年年報來看，綠城去年共花費408億元土地款，投資了27塊地，高度聚集于樓市最旺的三座城市——杭州、北京與上海，這三城新增貨值占比高達82%，另有10%新增貨值位于其他二線城市，三四線占比僅為8%。

具體來看，在大本營杭州，綠城“掃貨式”拿下16宗地塊；一線城市中，綠城于北京投資3宗地塊、上海一宗；二線城市寧波、昆明與蘇州綠城各拿一宗地，三線城市綠城則選擇了江浙的舟山、臺州、德清與南通，各拿一塊地。

從全國樓市來看，綠城去年的投資策略是有效的，當前房地產市場情緒正在修復，核心一二線市場已經率先迎來“小陽春”，但與此同時，三四線購房者還在觀望，增長緩慢，不同能級市場的分化正在加劇。

一二線城市也在分化，核心城市與非核心城市的市場差距頗大。比如2022年綠城計提非金融資產減值虧損15.02億元，因為濟南、溫州、武漢項目中部分業態銷售價格就不及預期。

綠城年報中稱，2022年銷售額中，一二線城市銷售占比達到85%，回款率達到了102%。以去年拿地的杭州“海棠三子”三個項目為例，拿地后僅209天，就能實現121億元住宅貨值售罄，平均中簽率僅14.9%，這意味著在火爆的杭州市場，還有許多“搖號大軍”成員未能如愿搶到綠城的住宅。

去年，由于不少外來民營房企在拿地上徹底“躺平”，綠城中國和濱江集團兩家本土型開發商得以在杭州的四輪集中供地中“大包大攬”，這樣的舒適區未來還會有嗎？

在綠城中國的業績會上，行政總裁郭佳峰坦言：“去年的打法很難在今年得以實施，今年核心城市、核心地塊競爭非常激烈，三四線城市相對邊緣地塊可以底價獲取，但是風險就比較大。”

在去年綠城拿了16塊地的杭州土地市場，目前已經出現激烈的“搶地潮”。

今年2月21日杭州的第一輪土拍熱度升溫就很明顯，13宗地塊中有8宗遭到爭搶，因報價觸頂而轉入搖號環節。其中，蕭山市北一宗地塊被60家房企爭奪，創杭州歷史以來單一地塊參拍房企個數的新高。在拿地名單中，出現了很多外來房企、民營房企。

這次土拍中，綠城一無所獲，在蕭山市北地塊搶奪戰中，綠城也是60家房企一員，但這塊地最終被南昌國資企業搖走。

3月29日，杭州又舉行了第二輪集中供地，熱度延續，價格觸頂地塊占比60%，溢價成交地塊占比80%，其中錢江世紀城23號地塊被50余家房企爭搶。在這次土拍中，綠城終于拿了兩塊地——余杭組團79號地塊以及開發區昌達路與順意路交會西北處地塊，共耗資約38億元。

面對核心城市的“搶地潮”，郭佳峰稱，今年綠城除了爭取核心區域的地塊，保障去化和安全外，還準備在一二線城市邊緣地區以及在三四線城市下沉拿地，爭取更多利潤。

投資打法難題

到底投資一二線核心區域，還是選擇進入部分下沉市場，在綠城中國的發展史上，一直是一個搖擺不定的難題。

綠城曾大舉進入三四五線市場，但是高端產品周轉慢、去化周期長，不合理的土儲結構拖累業績增長，綠城甚至一度遭遇資金困局。在這之后，綠城視低能級城市為“棉襖”，一直在努力“脫掉棉襖輕裝上陣”。

為了甩掉歷史包袱，綠城在2015年、2016年只拿了個位數的地塊，花費了大量時間清理庫存。直到2017年，在去三四線庫存收獲成效后，綠城又重返土地市場，拿了37塊地，86%都在一二線城市，而且重點回歸了一線城市北京和上海。

但接下來綠城的投資策略又搖擺了——彼時一二線核心城市遭遇嚴格樓市調控，而三四線城市火爆，重倉下沉市場的房企碧桂園、中梁、新城控股等實現了規模迅速擴張。

所以到了2019年，在綠城的投資組合中，一二線城市的新增貨值占比降到了76%，綠城選擇了一批江浙三四線城市、縣級市拿地，除了招拍掛，綠城還通過特色小鎮模式進入三四線，到2019年又落地了30個小鎮項目。

目前，一二線和三四五線市場已經進入了前所未有的分化期，面對新形勢，郭佳峰表示，綠城新的投資策略首先還是要在選定的、反復研究的核心城市里做底倉式的投資，但這有可能“吃不飽”，所以有可能在相對安全的區域里面做一些精準投資，即“投一成一”的打法。這對綠城的投資團隊來說將是新的考驗。

截至2022年12月31日，綠城共有土儲224個，總建面4959萬平方米，平均樓面價7582元/平方米，一二線貨值占比78%，長三角區域貨值占比53%，北京、上海、杭州等十大戰略核心城市貨值達4307億元，占比52%。

盈利持續探底

綠城中國“增收不增利”的問題依然存在。盡管近三年來在房地產行業下行的大背景下，綠城能夠連續維持營收正增長，但是毛利率、歸母凈利潤率等指標卻不斷下滑。

2022年，綠城中國實現收入1271.53億元，同比增長27%；年內利潤88.95億元，同比增長16%；股東應占核心凈利潤64.14億元，同比增長11%。

但是，期內該公司股東應占利潤27.56億元，同比下降約38%。

綠城年報中的解釋是：公司股東應占利潤下降主要因為人民幣貶值計提了匯兌凈損失13.71億元，并基于市場環境變化，計提非金融資產減值虧損15.02億元。

綠城的盈利能力一直低于同等規模房企，也一直大幅落后于杭州市場的老對手濱江集團。2021年，在銷售額突破3500億元之際，綠城中國毛利率僅為18.1%，同比下降5.6個百分點；歸屬股東利潤率僅為4.46%，同比下降1.31個百分點。

2022年上半年，綠城的結轉毛利率是17.4%，歸母凈利潤率僅剩下2.8%。而根據最新年報，綠城2022年全年毛利率進一步降至17.3%，較2021年數據再降0.8個百分點，歸母凈利潤率僅為2.2%。

對于盈利能力一路下滑，綠城的解釋包括：地產行業形勢變化、限價影響、公司品牌溢價未能充分體現等。

不過根據其財務數據，2020—2022年，綠城中國非控股股東應占利潤分別高達19.7億元、32.2億元和61.4億元，同比分別增長了35%、64%以及91%。

是否是少數股東吃掉了利潤？在業績會上，綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強表示，少數股東的權益增幅大且占凈利潤的比例高，與2022年收入結轉項目結構有關，結轉占比較高的幾個項目都是合作開發的，綠城中國占比較低，因此少數股東損益占比較大。此外，匯兌損失全部由母公司承擔，因為外債都是綠城中國在發行，所以相應的虧損或者相應的收益也都是直接影響到歸母凈利潤。

結合近三年盈利表現來看，綠城還未能將其營收增長、市場優勢轉化為更多的利潤以及對股東的回報。綠城中國執行董事、副總裁李駿在業績會上表態稱，2023年綠城要在規模方面會動態守住行業前十，盈利要進入第一梯隊。

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